岩佐 浩人

金融研究部 不動産調査室長

岩佐 浩人(いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

岩佐 浩人のレポート

2022年06月07日

東京オフィス市場は賃料下落が継続。住宅価格はさらに上昇-不動産クォータリー・レビュー2022年第1四半期

国内経済は、四半期ごとにプラス成長とマイナス成長を繰り返す一進一退の動きとなっている。2022年1-3月期の実質GDPは2四半期ぶりにマイナス成長となった...

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2022年05月13日

東京オフィス市場は賃料下落が継続。住宅価格はさらに上昇-不動産クォータリー・レビュー2022年第1四半期


国内経済は、四半期ごとにプラス成長とマイナス成長を繰り返す一進一退の動きとなっている。2022年1-3月期の実質GDP(5/18公表予定)は2半期ぶりにマ...

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2022年05月09日

不動産投資としてみたJリート。NAV1倍割れは投資の好機か?

2020年のコロナショック以降、Jリート市場全体のNAV倍率が1倍を下回る局面(ディスカウント評価)が増えている。不動産投資としてみた場合、ディスカウント...

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2022年03月15日

J-REIT市場の動向と収益見通し。今後5年間で+8%成長を見込む~コロナ禍で剥落した収益回復分を除けば、横ばいとなる見通し


J-REIT市場は、コロナ第6波や世界的な金利上昇、ウクライナ侵攻など悪材料が重なるなか、年初からの下落率は▲9%に拡大している。外部環境の不透明感が高ま...

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2022年01月07日

昨年のJリート市場は16%上昇。海外投資家の買いが上昇を牽引~株式や米国リート対比では、なお出遅れ感も~

2021年のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は+15.8%上昇し、国内株式の上昇率(+10...

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2021年12月03日

J リート市場のNAV倍率と不動産価格の騰落率を考える

Jリート市場のNAV倍率とその後の不動産価格の騰落率をみると、両者の間に高い相関関係を確認することができる。また、Jリート市場が持続的成長を実現するには、...

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2021年10月15日

J-REIT市場、実り多き20年の道。創設来の収益率は+416%を実現~唯一無二の金融商品として地位を確立~

今年9月に、J-REIT(不動産投資信託)市場は創設20周年を迎えました。J-REIT市場は当初、金融商品としての知名度が低く、取引スタートの翌日に「9....

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2021年08月12日

J-REIT市場における敵対的TOBを考える~TOBリスクが市場拡大を阻害する要因に


J-REIT市場は過去20年間で大きな成長を実現することができた。しかし、「敵対的TOB」という新たな課題が市場の持続的成長を阻害する要因となる可能性があ...

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2021年07月01日

東証REIT指数(配当込み)は最高値を更新。物件価格もプラスに転換~市場は堅調も、各種ファンダメンタルズの動向に留意~

今年に入り、Jリート(不動産投資信託)市場は上昇基調を強めている。6月末時点で東証REIT指数(配当除き)は8カ月連続で上昇し、年初からの上昇率は20.6...

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2021年06月08日

住宅市場は立ち直りの動き。REIT指数は5カ月連続で上昇-不動産クォータリー・レビュー2021年第1四半期

昨年後半から回復基調にあった経済活動は新型コロナ感染拡大を受けて再び停滞色を強めており、不動産市場の先行きについても不透明感の強い状況が続いている。202...

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2021年05月13日

住宅市場は立ち直りの動き。REIT指数は5カ月連続で上昇-不動産クォータリー・レビュー2021年第1四半期


昨年後半から回復基調にあった経済活動は新型コロナ感染拡大を受けて再び停滞色を強めており、不動産市場の先行きについても依然として不透明感の強い状況が続いてい...

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2021年05月10日

J リート保有物件の価格はコロナ禍でも下落せず

2008年の金融危機時と異なり、今回のコロナ禍ではJ リート保有物件の価格は下落せず、売買市場においても高値で売却できている。しかし、不動産賃貸市場の不確実...

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2021年03月08日

J-REIT市場の動向と今後の収益見通し。5年間で12%成長を見込む~今年は横ばいも、来年以降回復に向かう見通し


J-REITの業績に対する過度な懸念が和らぐ一方で、収益の源泉となる不動産賃貸市場は先行き不透明感が高い。運用資産の4割を占めるオフィス市場は昨年から調整...

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2021年01月07日

株式市場と比べて回復の遅れが目立つ1年となったJリート市場~2020年の収益率は株式市場を▲20.8%下回る

2020年のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、東証REIT指数(配当込み)は昨年末比▲13.4%となり3年ぶりに下落した。年初は上昇してスタート...

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2020年12月02日

オフィス市況の見極めがカギとなるJリート市場~オフィスセクターの相対評価は過去最低水準で推移~

不動産投資信託(Jリート)市場は株式市場と比べて回復の遅れが目立っています。新型コロナワクチンの開発期待などを背景に、東証株価指数(TOPIX)が既に昨年...

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2020年10月05日

Jリート市場の「コングロマリット・ディスカウント」を考える

Jリート市場では総合型リートにおいて、いわゆる「コングロマリット・ディスカウント」が拡大している。こうした状態が続けば、将来、敵対的合併提案を受けるリスク...

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2020年08月28日

Jリート市場で拡大するセクター間のバリュエーション格差~アフターコロナに向けて。格差は収束するか?~

新型コロナウイルス感染の第2波を受けて、ウィズコロナの期間の長期化が懸念されるなか、Jリート(不動産投資信託)市場ではセクター間のバリュエーション格差が拡...

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2020年06月30日

新型コロナによる賃料減免。J-REIT分配金への影響は?~一定の前提条件のもと、分配金▲9%~▲13%を想定~


新型コロナウィルス感染拡大の影響はJ-REITの業績にも及んでいる。6/26時点において、変動賃料の減少や固定賃料の減免などを理由に、17社(占率27%)...

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2020年06月05日

新型コロナでREIT市場は急落。不動産市場は曲がり角に直面-不動産クォータリー・レビュー2020年第1四半期

新型コロナウイルスの感染拡大が猛威を振るうなか、不動産市場において指標の悪化は一部のセクターにとどまる。しかし、今後は厳しい経済ショックの打撃は避けられず...

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2020年05月14日

新型コロナでREIT市場は急落。不動産市場は曲がり角に直面-不動産クォータリー・レビュー2020年第1四半期


新型コロナウイルスの感染拡大が猛威を振るうなか、不動産市場において指標の悪化は一部のセクターにとどまる。しかし、今後は厳しい経済ショックの打撃は避けられず...

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2020年05月12日

新型コロナでJリート市場は一時▲49%下落。過去のショック安局面と比較するーリーマンショック級のダメージを回避できるか

新型コロナウイルス(新型肺炎)の世界的な感染拡大は金融市場を揺さぶり、Jリート(不動産投資信託)市場にも多大な影響を及ぼしている。市場全体の値動きを表わす...

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2020年05月08日

Jリート市場が示唆する今後の不動産価格の行方

新型コロナウイルスの感染拡大を受けて、Jリート市場は直近高値から一時▲49%急落した。これは不動産価格が今後▲23%下落するリスクを織り込んだ水準にあり、...

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2020年03月18日

Jリート市場は▲32%下落。過去のショック安局面と比較する~リーマンショック級のダメージを回避できるか~

新型コロナウイルス(新型肺炎)の世界的な感染拡大を背景に、金融市場の動揺が止まりません。Jリート(不動産投資信託)市場は先週(3/9~3/13)▲22%急...

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2020年01月07日

2019年のJリート市場は21%上昇。国内株を2年連続で上回る~Jリート市場のバリュエーションをいま一度確認する~

2019年のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は21%上昇し、TOPIX(東証株価指数)の騰...

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2019年11月07日

J-REIT市場の収益見通し。今後5年で分配金6%成長を見込む~シナリオ別の分配金レンジは▲2%~+14%の見通し~


J-REIT市場が大きく上昇している要因の1つに、投資主価値の持続的向上が挙げられる。投資主価値の向上とは、「1口当たり分配金(DPS)と1口当たりNAV...

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2019年10月03日

株式や債券の代替投資先に選ばれるJリート市場

世界景気の減速懸念などから各国中央銀行が緩和姿勢に転じるなか、Jリート市場は株式及び債券の代替投資先として資金が流入しやすい環境にある。現在の資金フローの...

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2019年10月01日

いま一度確認したいJリートの投資リスク~「東京集中リスク」x「東京地震リスク」を忘れずに~

9月の金融市場は、米中貿易対立の融和期待などを背景に前月までのリスクオフ(円高・株安・金利低下)の動きからリスクオン(円安・株高・金利上昇)へと転換しまし...

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2019年09月06日

オフィス市況は好調維持。REIT市場は年初来高値圏で推移ー不動産クォータリー・レビュー2019 年第2 四半期

2019年4-6月期のGDP成長率は民間消費や設備投資などの国内需要が好調で高い伸びとなった。住宅市場は新築マンションの販売が低調な一方で中古マンションの...

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2019年08月06日

オフィス市況は好調維持。REIT市場は年初来高値圏で推移-不動産クォータリー・レビュー2019年第2四半期


2019年1-3月期のGDP成長率は高い伸びとなったが景気は基調として弱い動きとなっている。住宅市場は新築マンションの販売が低調な一方で中古マンションの成...

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2019年06月28日

Jリート市場は上昇基調を堅持。その背景を探る~リスクプレミアムの安定が上昇の要因~

今年に入り、Jリート(不動産投資信託)市場は引き続き堅調な動きとなっています。東証REIT指数(配当除き)は、昨年の7%上昇に続いて今年も既に9%上昇して...

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2019年05月09日

取得先別にみた不動産のキャピタル収益率

「いかにして不動産を取得するか」は、不動産運用の成否を決める重要なポイントである。Jリートが前回の高値圏で取得した物件のキャピタル収益率は、「利害関係者取...

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2019年03月07日

オフィス市況は一段と改善。REIT指数(配当込)は最高値を更新ー不動産クォータリー・レビュー2018 年第4 四半期

10-12月期のGDP成長率は2四半期ぶりのプラス成長となった。住宅市場は価格が高値圏で推移するなか横ばいの動きとなっている。東京オフィス市場は、空室率が...

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2019年02月28日

昨年上場したソフトバンク株。J-REITとの共通点、相違点~皆さんはどちらの証券に投資しますか?~

昨年12月の大手通信会社「ソフトバンク(以下、SB)」の新規株式公開は、その知名度の高さや規模の大きさから金融市場の注目を大いに集めました。売り出し金額は...

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2019年02月08日

オフィス市況は一段と改善。REIT指数(配当込)は最高値を更新-不動産クォータリー・レビュー2018年第4四半期


2018年7-9月期のGDP成長率は企業の設備投資が減少し大幅なマイナス成長となった。住宅市場は価格が高値圏で推移するなか横ばいの動きとなっている。201...

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2019年02月07日

リーマン・ショックから10年。その後の不動産収益率を振り返るー不動産の生み出すインカム収益がJリートの本源的価値

世界的な金融危機の引き金を引いたリーマン・ショックから昨年9月で10年が経過した。この間、Jリート(不動産投資信託)市場も厳しい不動産市況の悪化と信用収縮...

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2019年01月10日

もし、J-REITに100万円を投資したならばー J-REIT を個人の不動産投資のものさしに

「もし、J-REIT(不動産投資信託)に100万円を投資したならば、年間の分配金はいくら受け取れるか?」。この問いに対して、J-REITをご存知であれば、...

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2018年11月30日

リーマン・ショックから10年。その後の不動産収益率を振り返る~不動産の生み出すインカム収益がJ-REITの本源的価値~


リーマン・ショックから今年9月で10年が経過した。この間、東証REIT指数(配当込み)は一時70%近く下落したが現在は最高値を更新している。現在の市場環境...

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2018年11月05日

J リート市場は金利上昇への耐性を備えているか

日本銀行が7 月末に金融政策の修正を発表して以降、Jリート市場では金利上昇に対する警戒感が広がっている。ただし、現在の価格は前回の景気拡大期と比べてそのリス...

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2018年10月31日

もし、J-REITに100万円を投資したならば~J-REITを個人の不動産投資のものさしに~

「もし、J-REIT(不動産投資信託)に100万円を投資したならば、年間の分配金はいくら受け取れるか?」、この問いに対して、J-REITをご存知であれば、...

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2018年06月29日

J-REITの個人投資家への普及を願う~投資家拡大に向けて、「仮想通貨」に負けるな

2001年にJ-REIT(不動産投資信託)市場が創設され、全ての投資家は現物不動産に投資しなくても不動産キャッシュフローを原資とする安定したインカム収入を...

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2018年05月07日

J リートと上場不動産会社の違いを考える

Jリートと上場不動産会社は証券投資の観点からみて大きな違いはない。しかし、事業構成や利益配分、運用体制を比較した場合、Jリートの本質は事業会社より投資ファ...

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2018年03月30日

第1四半期のJリート市場は7期ぶりに国内株をアウトパフォーム~海外資金の流入が市場を下支え

2018年第1四半期のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は概ね1,700を挟んで±50の範囲...

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2018年03月07日

Jリート市場は2年ぶりに反落。物件取得額は大きく減少-利用は3%、雇用形態で非利用理由に差、生産性向上と施策の柔軟性が必要

10-12月期のGDP成長率は8四半期連続のプラス成長となった。住宅市場は価格が強含むなか横ばいで推移している。東京のオフィス市場は空室率が低位で推移する...

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2018年02月09日

Jリート市場は2年ぶりに反落。物件取得額は大きく鈍化-不動産クォータリー・レビュー2017年第4四半期


2017年7-9月期のGDP成長率は上方修正され、輸出の増加や好調な企業業績を背景に設備投資の回復が続いている。住宅市場は価格が強含むなか横ばいで推移して...

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2018年01月11日

J-REIT市場の事業環境と今後の収益見通し-今後5年間の分配金レンジは▲6%~ +13%の見通し

低金利環境のもと不動産価格が上昇しオフィス市況も着実に改善するなど不動産ファンダメンタルズが良好な一方で、J-REIT(不動産投資信託)市場の動きが冴えな...

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2018年01月04日

J-REITによる自社株買いへの期待と課題

昨年のJリート(不動産投資信託)市場を振り返ると、オフィス市況など不動産ファンダメンタルズは好調を維持したものの投資信託からの資金流出に伴う需給悪化を受け...

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2017年10月30日

J-REIT市場の事業環境と今後の収益見通し~今後5年間の分配金レンジは▲6%~+13%の見通し~


不動産ファンダメンタルズが良好な一方で年初よりJ-REIT市場が軟調に推移している。その要因の1つに、今後不動産市況がピークアウトしJ-REITの収益が悪...

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2017年08月30日

J-REIT市場が示唆するオフィス市況の転換期~「不動産のカナリア」としての働きは健在か?

2017年4-6月期の実質GDP(1次速報値)が前期比年率4.0%と高い成長を示し景気回復の足取りが確かなものとなるなか、国内のオフィス市況も改善が続いて...

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2017年05月29日

J-REIT間の物件売買で生じた鑑定価格の乖離~適正な資本的支出の管理が不動産価値を高める

J-REIT(不動産投資信託)による物件取得額が高水準を維持し、不動産売買市場における存在感が一段と高まっています。2016年の新規取得額は前年比11%増...

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2017年05月08日

アセットタイプ別に見た減価償却費と資本的支出の水準

利益を全額分配するJ リートにおいて、建物などの減価償却費は貴重な内部財源であり、内部留保した現金は不動産価値を高めるための資本的支出に再投資される。以下で...

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2017年03月08日

Jリート市場は年間6%上昇。物件取得額は過去3番目の高水準-不動産クォータリー・レビュー2016年第4四半期

10-12月期のGDP成長率は4四半期連続のプラス成長となり、住宅市場は分譲マンションを除いて堅調に推移している。東京のオフィス市場は空室率が低位で推移す...

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2017年02月06日

Jリート市場は年間6%上昇。物件取得額は過去3番目の高水準-不動産クォータリー・レビュー2016年第4四半期


2016年7-9月期のGDP成長率は下方修正されたが、民間消費の回復が続き設備投資も今後回復基調を強めると予想される。住宅市場は分譲マンションを除いて堅調...

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2016年11月29日

日銀保有のJ-REIT投資口は浮動株?それとも固定株?~来年から東証REIT指数に浮動株比率を反映

11月8日の米国大統領選挙でドナルド・トランプ氏が勝利して以降、金融市場では新しい経済政策(トランプノミクス)への期待からリスク選好の姿勢が強まりました。...

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2016年10月27日

減価償却費を活用したJ-REITの内部成長率


利益を全額分配するJ-REIT(不動産投資信託)にとって、現金支出を伴わない減価償却費は貴重な内部財源であり、その使い道について注目が集まっている。本稿で...

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2016年06月03日

マイナス金利政策がJリート市場に及ぼす影響

日銀によるマイナス金利政策を受けて10年国債利回りがマイナス圏に沈むなか、相対的に高利回りのJリート市場が注目されている。以下では、マイナス金利がJリート...

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2016年05月31日

マイナス金利後に変化したJ-REIT市場の資金フロー~多様な投資家の参入が市場の安定を育む

日本銀行が1月末にマイナス金利政策を発表してから4ケ月が経過し、この間、前例のない事態に国内の金融市場は大きく揺れ動きました。債券市場では10年国債利回り...

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2016年03月07日

Jリートは4年ぶりに下落。2015年訪日外国人客数は47%増加-不動産クォータリー・レビュー2015年第4四半期

10-12月期は消費関連を中心に低調な指標が多く再びマイナス成長に陥った。住宅市場は価格が上昇するなか全体ではまだら模様の状況にある。東京のオフィス市場は...

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2016年02月04日

Jリートは4年ぶりに下落。2015年訪日外国人客数は47%増加-不動産クォータリー・レビュー2015年第4四半期


2015年7-9月期のGDP成長率は上方修正され、2期連続のマイナスは回避された。しかし、足もとでは消費関連を中心に低調な指標が多く、再びマイナス成長に陥...

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2015年12月28日

J-REITは猫を助けられるか?~『猫を助ける仕事~保護猫カフェ、猫付きシェアハウス』を読んで

皆さんはもう『猫を助ける仕事~保護猫カフェ、猫付きシェアハウス』 を読まれたでしょうか?本書は、ソーシャルビジネスの手法で猫の保護活動に取り組むNPO法人「...

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2015年11月30日

J-REIT市場の収益見通し~現在の市場環境下、5年間で14%成長を見込む~


J-REIT市場の分配金水準は年率5%のペースで回復している。当面、オフィス市況の改善や良好な資金調達環境が見込まれるなか、今後の分配金成長はどの程度期待...

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2015年07月02日

2015年上期のJ-REIT市場は小休止~月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回る

2015年上期のJ-REIT(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は概ね1,800から1,900pntの...

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2015年05月08日

Jリート市場のボラティリティを考える

Jリート市場のボラティリティは、内部要因ではなく外部環境が劇的に変化する局面で大きく上昇する。また、「高ボラティリティ期」は高いリスクに見合うリターンを得...

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2015年03月06日

Jリート市場は3年連続で大幅高。オフィス市場は需要の拡大が継続-不動産クォータリー・レビュー2014年第4四半期

2期連続でのマイナス成長を受けて、政府は2015年の消費増税を延期し、日銀は追加の金融緩和を決定した。住宅市場では新設着工の減少など冷え込みが続く一方、地...

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2015年02月19日

Japanese Property Market Quarterly Review, Fourth Quarter 2014 - J-REITs Soar for Third Year and Office Demand Expands-

■SummaryFollowing negative GDP growth numbers in the second and third quarters, the gove...

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2015年02月05日

Jリートは3年連続で大幅高。オフィス市場は需要の拡大が継続-不動産クォータリー・レビュー2014年第4四半期

<要旨>前期までの実質GDP成長率が予想外の2期連続マイナスとなり、政府は2015年10月の消費増税を延期し、日銀は追加金融緩和を決定するなど...

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2014年10月31日

日本初「ヘルスケアREIT」の誕生と不動産証券化の役割

経済の好循環実現を目指すアベノミクスを受けて昨年大幅高を記録したJ-REIT(不動産投資信託)市場は、引き続きオフィス市況の改善や不動産価格の先高感などを...

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2014年04月30日

「ヘルスケアREIT」 成功の鍵を考える

本格的な回復局面に入った2012年以降、J-REIT(不動産投資信託)市場では12社が新規に上場し、運用プレイヤーとアセットタイプの裾野が着実に広がるなか...

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2014年04月03日

岐路に立つJリートの外部成長戦略

Jリート市場は昨年2.2兆円の不動産を取得する外部成長を実現し、市場全体の分配金も上昇基調にある。一方で、不動産売買市場の取引利回りは低下し一部に過熱感が...

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2014年03月07日

Aクラスビル主導でオフィス賃料に底打ち感が広がる。Jリート市場は躍進の1年-不動産クォータリー・レビュー2013年第4四半期

■要旨経済の好循環の実現を目指すアベノミクスにより、国内の生産活動や個人消費が拡大し、その効果は雇用指標の改善に広がっている。住宅市場も引き続き好調で、2...

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2014年02月24日

Japanese Property Market Quarterly Review, Fourth Quarter 2013-10 Million Foreign Visitors and Bright J-REIT Market-

■Summary“Abenomics,” which aims to create a positive economic cycle, has gr...

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2014年02月06日

訪日外国人客数が年間1千万人を突破。Jリート市場は躍進の1年-不動産クォータリー・レビュー2013年第4四半期

<要旨>経済の好循環の実現を目指すアベノミクスにより、国内の生産活動や個人消費が拡大し、その効果は雇用指標の改善に広がっている。住宅市場も引き...

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2013年11月27日

分配金の安定したJ-REITを選ぶための5つの視点-初めての投資でも知っておきたいチェックポイント

■要旨2013年のJ-REIT市場は、アベノミクスによる景気回復などから大きく上昇し、J-REIT各社の資金調達意欲も旺盛である。一方、こうした資金需要を...

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2013年10月30日

順境のJ-REIT市場に死角はないか?

今年4月以降、アベノミクスへの期待感がやや息切れし、その新鮮味が薄まるにつれて調整局面に入ったJ-REIT(不動産投資信託)市場は、9月7日の2020年東...

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2013年06月07日

J-REIT市場 3本の柱~「資産運用」「不動産投資市場」「都市ストック」のアンカー役としての責任~

経済再生を目指して「大胆な金融緩和」「機動的な財政政策」「民間投資を喚起する成長戦略」の3本の矢からなるアベノミクスは、それまで冷え切っていた金融市場のマ...

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2013年06月05日

アベノミクスとJリート市場。今後の注目ポイントは?

アベノミクスの恩恵にあずかり大幅高となったJ リート市場では、これまでの割安感が消えて一部に過熱感を示す指標も見られる。そこで、前回ピークを付けた2007年...

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2013年04月24日

J-REIT市場 3本の柱~「資産運用」「不動産投資市場」「都市ストック」のアンカー役としての責任~

経済再生を目指して「大胆な金融緩和」「機動的な財政政策」「民間投資を喚起する成長戦略」の3本の矢からなるアベノミクスは、それまで冷え切っていた金融市場のマ...

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2013年03月13日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

■見出しはじめに1――少子高齢化の不動産市場への影響2――既存ビジネス再構築で生まれるフロンティア3――5つのビジネス・コンセプトおわりに■はじめに現在、...

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2012年10月30日

金利低下によるJ-REITの収益改善効果を考える~今後5年間でプラス10%の増益要因~

■見出し1――日本銀行による金融緩和政策の効果2――不動産向け融資環境は2009年3月をボトムに回復するも貸出し額は伸びず3――金利低下によるJ-REIT...

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2012年10月22日

不動産事業者の環境配慮を評価するGRESB調査~今年はJ-REIT8社が回答するも参加率はやや低調~

先月上旬に、不動産事業者(ディベロッパー、運用会社など)の環境配慮やサステナビリティ(持続可能性)を評価する「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマー...

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2012年09月25日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

少子高齢化の不動産市場への影響住宅市場では、年間100万戸を超えていた新設住宅着工戸数が、金融危機が拡大した2009年以降80万戸台で推移している。今後も...

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2012年09月20日

リタイア後の資産運用で注目されるJ-REIT~長寿国日本におけるインカム収入の意義~

■見出し1.リタイア後の資産運用によるインカム収入の役割2.目標インカム収入を満たす資産配分を考える3.おわりに■introductionリタイア後の人生...

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2012年08月20日

J-REIT制度改正への期待~規制の虜にならないガバナンスの重要性~

今年3月より、J-REIT(不動産投資信託)市場の課題を幅広く取り上げて議論し、投信法改正に向けて検討を進めてきた金融審議会の「投資信託・投資法人法制の見...

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2012年08月01日

私募REIT の特徴と投資上の留意点

不動産投資によるインカム収益獲得を重視する投資家ニーズを背景に、オープン・エンド型の非上場私募REITの運用が拡大し、注目を集めている。以下では、取引所に...

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2012年03月26日

J-REIT市場10年の軌跡と今後の成長要件~米国REIT市場の発展に学ぶ~

昨年9月に10周年を迎えたJ-REIT市場は、金融市場と不動産投資市場を結ぶ結節点となり、(1)小口投資家に不動産賃貸事業へのアクセス機会を提供、(2)安...

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2012年03月23日

J-REIT市場10年の軌跡と今後の成長要件~米国REIT市場の発展に学ぶ~

■見出し1. 時価総額10兆円を目指すJ-REIT市場2. J-REIT市場10年の軌跡3. 米国REIT市場の発展に学ぶ4. おわりに■introduction...

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2011年07月20日

J-REITに広がるグリーン・ビルディング認証~新たな成長サイクル形成への期待~

7月より大口需要家を対象にピーク時の電力使用量15%削減を義務付ける電力使用制限令が発動され、首都圏のオフィスビルでも「節電の夏」真っ盛りである。資源エネ...

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2011年05月02日

J-REITの「負ののれん」が問う投資家への説明責任

J-REITの合併効果の1つに、合併で生じる「負ののれん」の活用が挙げられる。一方で、多額の「負ののれん」計上は、被合併REITの純資産価値を下回る水準で...

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2011年03月25日

J-REITの合併効果検証とガバナンスの課題

J-REIT(不動産投資信託)市場では、制度改正により実務上の障壁が解消されて2010年に7件の合併が成立した。合併に伴う資産規模の拡大や負ののれんを活用...

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2011年03月04日

J-REITの合併効果検証とガバナンスの課題

■見出し1. 増加するJ-REITの合併2. J-REITの合併実現に向けた環境整備3. J-REITの合併効果の検証■introduction今年、創設から節...

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2010年12月22日

投資家利益を最優先する受託者責任こそがJ-REIT 制度の根幹

2010年のJ-REIT(不動産投資信託) 市場を振り返ると、REIT同士の合併や信用力の高いスポンサーへの変更など市場再編がさらに活発化し、公募増資や投資...

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2010年10月01日

J-REITの内部留保と財務リスクについて考える

不動産証券化協会は、「不動産証券化に関する税制改正要望」において、J-REITが財務改善を目的に一定の範囲で内部留保をできるよう、制度改善を提言している。...

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2010年08月18日

J-REIT(不動産投資信託)の配当ルールは見直されるか?

リーマンショック以降のグローバルな信用収縮危機に翻弄されたJ-REIT市場は、昨秋より資金調達環境が改善し、REIT同士の合併・信用力の高いスポンサー企業...

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2010年04月26日

オフィスREITの収益ボトムラインを考察する

オフィス市況の低迷が長期化し、オフィスREIT(不動産投資信託)の収益変動リスクが高まっている。そこで、ニッセイ基礎研究所の賃料推計モデルを用いてオフィス...

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2010年04月05日

オフィスREITの収益ボトムラインを考察する ~厳しい市況下での不動産収益の安定性維持に期待~

■見出し1. 高まるオフィスREITの収益変動リスク2. J-REITの運用環境3. オフィスREITの収益ボトムラインの考察おわりに■introduction...

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2009年12月28日

改めて意義が問われるJ-REITのディスカウント増資

2009年のJ-REIT(不動産投資信託)市場を振り返ると、公的資金を活用した危機対応融資や「不動産市場安定化ファンド」創設といったセーフティネット整備に...

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2009年10月01日

J-REITの運用報酬は投資主利益と一致しているか?

「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」の最終報告では、J-REITのガバナンスを強化するために、運用報酬の一層の工夫を提言している。そこで、資...

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2009年09月30日

J-REITの運用報酬は投資主利益と一致しているか ~「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」の提言を~

■見出し1. 「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」による提言2. J-REITの運用報酬の現状3. 投資主利益と一致した報酬体系とは■introd...

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2009年05月25日

真価が問われるJ-REITの収益安定性

不動産投資信託(J-REIT)市場は、世界的な金融危機や不動産ファンダメンタルズの悪化により、これまでの収益安定性を維持できるかどうか真価が問われる局面を...

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2009年05月22日

破綻REITの投資主総会~「黒い白鳥(ブラック・スワン)」のいない市場に向けて~

昨年10月に民事再生法適用を申請し、不動産投資信託(J-REIT)として初の破綻事例となったニューシティ・レジデンス投資法人(以下、NCR)の投資主総会が...

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2009年05月08日

真価が問われるJ-REITの収益安定性 ~進む市場の安全網整備と残された課題~

■見出し1. J-REITの収益は安定している2. 進む市場の安全網整備・拡充3. 市場発展に向けて残された課題おわりに■introduction米国発のグロー...

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2008年11月21日

J-REIT初の破綻を受けて~市場は不信の連鎖を遮断できるか~

10/9にニューシティ・レジデンス投資法人(NCR)が東京地裁に民事再生法適用を申請、J-REITとして初の破綻事例となった。賃貸不動産を保有する器でしか...

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2008年07月07日

J-REIT市場の規律ある発展に向けて~割安増資に揺らぐ投資家と資産運用会社の信頼関係~

順調に成長を続けていたJ-REIT(不動産投資信託)市場は、昨年のサブプライムローン問題の影響などを受けて急落し、一時6.7兆円あった市場時価総額は現在4...

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2008年07月01日

J-REITのディスカウント増資を考える

J-REIT 市場では、1口当たり出資金を大幅に下回る第三者割当増資が発表され、投資主利益の希薄化への懸念が強まっている。投資家との信頼を高め、市場の規律あ...

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2008年03月17日

J-REITにおける公募増資の現状と課題 -求められるエクイティ・ファイナンスの要件緩和-

■見出し1. はじめに2. 増資とDPSの関係3. J-REITにおける公募増資の現状4. J-REITにおける公募増資の課題 ~求められるエクイティ・ファイナンス...

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2008年03月03日

住宅系REITとオフィス系REITの利回り格差の要因は?

J-REIT市場では、賃貸住宅の取得が増加する一方、住宅系REITとオフィス系REITの利回りスプレッドが拡大傾向にある。そこには、オフィスの賃料上昇期待...

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2007年03月02日

J-REITの資産運用報酬を考える -その実態と運用会社評価指標としての課題-

■見出し1. 運用会社評価指標としての運用報酬2. 運用報酬の体系3. 運用報酬水準の比較4. 運用会社評価指標としての課題■introduction誕生して5年...

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2007年02月01日

JREITのアクティブ運用のパフォーマンス

年金基金がオルタナティブ投資の一貫としてJ-REITに投資する場合、市場が非効率だとすればアクティブ運用を採用することになるが、これまでのアクティブ運用の...

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2006年12月25日

J-REIT市場の動向

創設から5年が経過したJ-REIT市場では、高い配当利回りや不動産市況の回復などを背景に、銘柄数・市場規模が順調に拡大する一方、J-REITの主要投資家で...

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2006年12月25日

J-REITにおけるインデックス運用増加とその影響

■見出し1.はじめに2.市場拡大の背景3.投資信託によるインデックス運用の増加4.インデックス運用が市場に与える影響■introduction2001年9...

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2006年09月01日

JREIT市場におけるインデックス運用の増加

J-REIT市場では、上場銘柄数・市場規模が順調に拡大し市場参加者の裾野も広がる一方で、投資信託によるインデックス運用が増加している。今後、日本の年金基金...

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2006年07月25日

最近の企業年金動向

■目次1. 年金積立不足の減少2. オルタナティブ投資への取り組み3. 投資にあたってのスタンス■introduction2005年度の好調な運用環境を背景に、...

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【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。

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