Ｊ－ＲＥＩＴ市場における敵対的TOBを考える～TOBリスクが市場拡大を阻害する要因に

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

J-REIT市場は過去20年間で大きな成長を実現することができた。しかし、「敵対的TOB」という新たな課題が市場の持続的成長を阻害する要因となる可能性がある。
本稿では、インベスコリートを対象とした「敵対的TOB」の経緯を確認したのち、「導管性」・「ESG」・「対話」の視点から、J-REIT市場における「敵対的TOB」の問題点を指摘した。
今回の「敵対的TOB」に対するREIT側の反論について支持できる点は多い。しかし、REIT側にとって「敵対的TOB」の防止は難しく、対抗策として「防衛TOB」を選択せざるを得ない状況にある。
「敵対的TOB」は、導管性要件、従業員の雇用、投資家責任の視点から重大な問題がある。次なる20年に向けて社会の公器として期待されるJ-REIT市場の役割などについて、いま一度、議論を深める必要がある。

■目次

1――J-REIT市場は20年間で大きく成長。一方、「敵対的TOB」という新たな課題も
2――「敵対的TOB」を巡る経緯。結果的に、「防衛TOB」が成立
3――REIT側の「敵対的TOB」に対する反対理由を確認する。REIT側の主張に支持できる点は多い
　　１｜TOB価格の公正性。TOB価格が想定する不動産評価額は、鑑定評価比「+7.1％～
　　　+15.9％」
　　２｜非公開化後の運用方針・運用体制について、公開買付者は説明不足の感が強い
　　３｜投信法上、投資口併合を利用したスクイーズアウトは無効。ただし、専門家の見解は
　　　分かれる
4――「導管性」・「ESG」・「対話」の視点から、J-REIT市場における「敵対的TOB」を考える
　　１｜「導管性」の視点。50％超の投資口取得によって導管性を喪失。その対策について
　　　検討する
　　２｜「ESG」の視点。敵対的TOBがもたらす「雇用保護」の問題
　　３｜「対話」の視点。対話なき「敵対的TOB」は、投資家のスチュワートシップ責任に
　　　反する行為
5――さいごに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート
2025/05/09	J-REIT市場の動向と収益見通し。今後５年間で▲７％減益を見込む－シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/07	不動産市場と金融市場の価格差を利用したJリートの成長戦略	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/05/09

岩佐浩人

不動産投資レポート

2025/05/09

岩佐浩人

基礎研マンスリー