Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と今後の収益見通し。５年間で12％成長を見込む～今年は横ばいも、来年以降回復に向かう見通し

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

J-REITの業績に対する過度な懸念が和らぐ一方で、収益の源泉となる不動産賃貸市場は先行き不透明感が高い。運用資産の４割を占めるオフィス市場は昨年から調整局面に入り、ホテル市場は宿泊需要が蒸発し厳しさを増している。
本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間の「１口当たり分配金(DPU)」の成長率を試算した。
今後５年間のDPU成長率は+12％（年率2.4％）となり、業績の回復が期待できる結果となった。2021年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降は成長率が高まる見通しである。
ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落したホテルや商業施設の収益回復と、保有オフィスビルの賃料ギャップ（継続賃料＜市場賃料）に依存する。特に、後者については足もとの市場賃料の軟化により賃料ギャップが想定以上に縮小している可能性に注意したい。

■目次

1――新型コロナ感染拡大による急落から１年。現在、J-REIT市場は2019年末の９割水準を回復
2――保有不動産は物流施設の比率が高まる。１口当たり分配金(DPU)はひとまずピークアウト
3――シナリオを設定し、今後のDPU成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOI増減率は11期連続でプラス。今後は空室率上昇の影響に留意
　　２｜保有オフィスビルのＮＯＩ成長率は今後5年間で+3％の見通し
　　３｜賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が継続。コロナ禍を受けて東京は人口流出に
　　　転じる
　　４｜コロナ禍による減収金額（2020年下期）は▲333億円。回復は2022年以降となる見通し
　　５｜借入利率の変動によるＤＰＵへの寄与度はゼロとなる見通し
　　６｜取得利回りが既存ポート利回りを下回るものの、外部成長はDPUにプラス寄与する見通し
　　７｜今後5年間のDPU成長率は+12％（年率+2.4％）の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/11/06	「金利２％時代」に備える。Jリート市場の課題は？	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー
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2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
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2025/11/06

岩佐浩人

ニッセイ年金ストラテジー

2025/07/07

岩佐浩人

研究員の眼