新型コロナによる賃料減免。Ｊ-REIT分配金への影響は？～一定の前提条件のもと、分配金▲9％～▲13％を想定～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

新型コロナウィルス感染拡大の影響はJ-REITの業績にも及んでいる。6/26時点において、変動賃料の減少や固定賃料の減免などを理由に、17社(占率27%)が今期以降の分配金見通しを下方修正した。
一方、業績を下方修正しなかったJ-REITは既に半数を超えており、J-REITの商品特性である業績の安定性や見通しの明瞭性は損なわれていない。
本稿では、新型コロナウィルス感染拡大による広がる賃料減免の動向について整理したのち、J-REITの収益構造などをもとに分配金への影響を試算した。
今回のコロナ禍において、J-REITが賃貸借契約の原則に反して賃料減免などの要請に応じることは、自らの社会的責任を全うすることに他ならないと言える。
J-REIT全体の分配金減少率は、ある程度の賃料減免であれば「▲9％～▲13％」となり、許容範囲内に収まる結果となった。
ただし、今後のJ-REIT市場を見通すうえで、「景気悪化」と「不確実性」の影響について慎重に見極める必要がある。

■目次

1――賃料減免などを理由に、17社(占率27％)が分配金見通しを下方修正
2――コロナ禍で問われるJ－REITの社会的責任
3――変動賃料の減少や賃料減免が分配金に及ぼすインパクトを試算する
　　１｜J-REITの収益構造。賃貸事業収入が▲1％減少すると分配金は▲2.4％減少する
　　２｜賃貸事業収入の構成比。施設売上などに連動して決まる変動賃料の割合は3.1％
　　３｜コロナ禍の影響は、ホテル＞商業施設＞オフィス＞住宅＞物流施設の順に大きい
　　４｜一定の前提条件のもと、JREIT分配金への影響を試算する
4――おわりに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート
2025/05/09	J-REIT市場の動向と収益見通し。今後５年間で▲７％減益を見込む－シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/07	不動産市場と金融市場の価格差を利用したJリートの成長戦略	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/05/09

岩佐浩人

不動産投資レポート

2025/05/09

岩佐浩人

基礎研マンスリー