東証ＲＥＩＴ指数(配当込み)は最高値を更新。物件価格もプラスに転換～市場は堅調も、各種ファンダメンタルズの動向に留意～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

今年に入り、Jリート(不動産投資信託)市場は上昇基調を強めている。6月末時点で東証REIT指数（配当除き）は８カ月連続で上昇し、年初からの上昇率は20.6％となった（図表１）。ワクチン接種の拡大に伴う経済活動の再開期待から、これまで株式市場と比べて出遅れていたJリート市場に資金が流入している。また、配当込み指数（赤線）は2020年2月の高値を上回り史上最高値を更新した¹。これにより、コロナショック前の高値で投資した人も、その後の急落に耐えて継続保有することで収益がプラスとなり、投資成果の面ではコロナ禍を乗り切ったことになる。

こうしたなか、Ｊリート保有物件の評価額が上昇に転じたことも市場に安心感を与えている。Jリート各社が開示する鑑定評価額の変動率（前期比）を、「コロナ前：19年10月～20年3月」、「コロナ深刻期：20年4月～20年9月」、「直近：20年10月～21年3月」の半年毎に分けて集計すると、Ｊリート市場全体では、「1.2％上昇」→「▲0.2％下落」→「0.5％上昇」となりプラスに転換した。

アセットタイプにみると、「コロナ前」は全てのセクターがプラスで、なかでも賃料が上昇局面にあったオフィス(+1.6%)と住宅(+2.1%)の伸びが目立っていた。これに対して、20年4月以降の「コロナ深刻期」では、甚大な被害を被ったホテル（▲3.9％）と商業施設（▲0.5％）が下落し、オフィス（+0.2％）と住宅(+0.4%)、物流施設（+0.3％）も上昇率が鈍化したことで、全体でマイナスに転じた。

しかし、「直近」はホテル（▲0.6％）と商業（▲0.4％）は引き続き下落したが、不動産売買市場で投資家の引き合いが強い住宅（+1.3％）と物流施設（+2.0％）が全体を牽引し、再びプラスに転換している。昨年3月にＪリート市場が急落した際には、前回のリーマンショック時と同様、不動産価格への連鎖が心配されたが、どうやら杞憂に終わりそうである。

もっとも、直近の不動産価格の上昇は期待利回りの低下による効果が大きい。米国においてインフレリスクが高まるなか、世界の投資利回り基準となる米国金利の動向には十分留意したい。また、景気に対して遅行して動く不動産賃貸市況の底打ち時期は依然不透明で、不動産収益の悪化に対する警戒感は強い。足もとのJリート市場は堅調に推移しているが、引き続き各種ファンダメンタルズの動向を注意深く確認する必要がありそうだ。

¹ 東証REIT指数(配当込み)は6月29日に4,756となり、コロナ禍前の最高値4,681(20/2/20)を１年４カ月ぶりに更新した。

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日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート
2025/02/07	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/01/24	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	研究員の眼
2024/12/04	Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

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2025/03/21

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～

岩佐浩人

基礎研レポート

2025/02/07

Jリート市場回復の処方箋

岩佐浩人

基礎研マンスリー