J-REITにおけるインデックス運用増加とその影響

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■見出し

１．はじめに
２．市場拡大の背景
３．投資信託によるインデックス運用の増加
４．インデックス運用が市場に与える影響

■introduction

2001年9月に2銘柄・時価総額2千億円余りでスタートしたJ-REIT(不動産投資信託)市場は、2006年9月末現在、ファンド数39銘柄・時価総額で当初の16倍となる4兆円に拡大している（図表－1）。
運用不動産の取得価額は5兆円となり、投資対象は当初のオフィスから商業施設・賃貸住宅・ホテル・物流施設へ、また投資地域は都心5区を中心とした東京圏が圧倒的に多いものの、地方主要都市へと徐々に拡がりを見せている（図表－2）。
これは、九州圏や関西圏の投資に特化したJ-REITの登場に加え、東京都心を中心とした不動産価格の高騰や投資ファンド間での取得競争激化を受けて、より高い利回りを期待できる地方主要都市に資金が向かっているためと考えられる。この先上場を計画するJ-REITも数多く存在1しており、さらなる市場拡大とともに、不動産市場と金融市場を結びつけるJ-REIT市場の役割は、ますます高まっていくと予想される。
当レポートでは、創設から５年が経過したJ-REIT市場について、これまでの拡大の背景や市場参加者の動向を振り返るとともに、J-REIT市場で増加しているインデックス運用が市場にどの様な影響を与えているか確認していきたい。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/07	2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続	岩佐浩人	研究員の眼
2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート
2025/05/09	J-REIT市場の動向と収益見通し。今後５年間で▲７％減益を見込む－シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し	岩佐浩人	基礎研マンスリー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/07

2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続

岩佐浩人

研究員の眼

2025/06/06

東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期

岩佐浩人

基礎研マンスリー