J-REITにおけるインデックス運用増加とその影響

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■見出し

１．はじめに
２．市場拡大の背景
３．投資信託によるインデックス運用の増加
４．インデックス運用が市場に与える影響

■introduction

2001年9月に2銘柄・時価総額2千億円余りでスタートしたJ-REIT(不動産投資信託)市場は、2006年9月末現在、ファンド数39銘柄・時価総額で当初の16倍となる4兆円に拡大している（図表－1）。
運用不動産の取得価額は5兆円となり、投資対象は当初のオフィスから商業施設・賃貸住宅・ホテル・物流施設へ、また投資地域は都心5区を中心とした東京圏が圧倒的に多いものの、地方主要都市へと徐々に拡がりを見せている（図表－2）。
これは、九州圏や関西圏の投資に特化したJ-REITの登場に加え、東京都心を中心とした不動産価格の高騰や投資ファンド間での取得競争激化を受けて、より高い利回りを期待できる地方主要都市に資金が向かっているためと考えられる。この先上場を計画するJ-REITも数多く存在1しており、さらなる市場拡大とともに、不動産市場と金融市場を結びつけるJ-REIT市場の役割は、ますます高まっていくと予想される。
当レポートでは、創設から５年が経過したJ-REIT市場について、これまでの拡大の背景や市場参加者の動向を振り返るとともに、J-REIT市場で増加しているインデックス運用が市場にどの様な影響を与えているか確認していきたい。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート
2025/02/07	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/01/24	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	研究員の眼
2024/12/04	Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/03/21

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～

岩佐浩人

基礎研レポート

2025/02/07

Jリート市場回復の処方箋

岩佐浩人

基礎研マンスリー