2022年03月15日

J-REIT市場の動向と収益見通し。今後5年間で+8%成長を見込む~コロナ禍で剥落した収益回復分を除けば、横ばいとなる見通し

金融研究部 不動産調査室長   岩佐 浩人

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■要旨
 
  • J-REIT市場は、コロナ第6波や世界的な金利上昇、ウクライナ侵攻など悪材料が重なるなか、年初からの下落率は▲9%に拡大している。
     
  • 外部環境の不透明感が高まる一方で、J-REIT市場のファンダメンタルズに大きな変化はみられない。1口当たりNAVは不動産価格の上昇により前年比3%増加し、「1口当たり分配金(DPU)」についても底打ちし、回復傾向にある。
     
  • 本稿では、現在のコロナ禍におけるJ-REITの収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間のDPU成長率を試算した。
     
  • 今後5年間のDPU成長率は+8%(年率1.6%)となり、業績の回復が期待できる結果となった。内訳は内部成長が7%、外部成長が1%、財務がゼロとなる。2022年は概ね横ばいで推移するものの、来年以降、回復に向かう見通しである。
     
  • ただし、今後の成長ドライバーは、コロナ禍により剥落した収益の回復であり、この要因を除くとDPUは概ね横ばいで推移する見通しである。


■目次

1――今年に入り、J-REIT市場は▲9%下落。世界的な金利上昇やウクライナ侵攻など悪材料が
 重なる
2――保有不動産は物流施設の比率が拡大。1口当たり分配金は底打ちし、回復に向かう
3――各種シナリオを設定し、今後5年間のDPU成長率を試算する
  1|保有オフィスビルのNOIは2021年上期よりマイナスに転じる
  2|保有オフィスビルのNOI成長率は今後5年間で▲2%の見通し
  3|賃貸マンションはテナント入替時の賃料上昇が大きく鈍化。東京23区は人口流出に転じる
  4|コロナ禍による減収金額(2021年下期)は▲298億円。本格回復は2023年以降となる
    見通し
  5|借入利率の変動によるDPUへの寄与度は今後5年間でゼロとなる見通し
  6|2021年は取得利回りが大きく低下。今後の外部成長はDPUにプラス1%寄与する見通し
  7|今後5年間のDPU成長率は+8%(年率+1.6%)となる見通し
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金融研究部   不動産調査室長

岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

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