Ｊ-ＲＥＩＴ市場の収益見通し。今後５年で分配金６％成長を見込む～シナリオ別の分配金レンジは▲2％～+14％の見通し～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

J-REIT市場が大きく上昇している要因の１つに、投資主価値の持続的向上が挙げられる。投資主価値の向上とは、「１口当たり分配金(DPS)と１口当たりNAVを高めること」を言い、過去５年間でそれぞれ35％、49％増加している。
本稿では、J-REIT市場を取り巻く収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し今後5年間のDPS成長率を試算した。
結果は、オフィス賃料（標準シナリオ）と金利（メインシナリオ）を組み合わせた場合、DPS成長率は+6％となり増配基調を維持する見通しである。また、最も高い成長率は+14％、最も低い成長率は▲2％となり、引き続き安定した業績推移が期待できる。
ただし、DPSの成長ドライバーは保有物件の収益拡大（内部成長）に依存し、物件取得（外部成長）や財務の貢献は限定的となる見通しである。DPS水準が天井に近づきつつある点に注意したい。

■目次

1――今年に入り、J-REIT市場は一段と上昇。投資主価値の向上を評価
2――保有不動産は物流施設の占率が高まる。DPSは足もと前年比で4～5％増加
3――各種シナリオを想定し、今後のDPS成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOI成長率は直近４年間で9.7％プラス。引き続き、
　　　プラス成長が見込まれる
　　２｜オフィスビルのＮＯＩ成長率（今後5年間）は、標準シナリオで+5％
　　　（▲1％～+9％）の見通し
　　３｜賃貸マンションはテナント入替時の賃料が直近１年で４％上昇
　　４｜借入利率の変動によるDPS寄与度（今後5年間）は、メインシナリオで
　　　ゼロ(▲4％～+4％)の見通し
　　５｜取得利回りの低下が続くものの、外部成長はDPSにプラス寄与する見通し
　　６｜DPS成長率（今後5年間）はメインシナリオで+6％（▲2％～＋14％）の見通し
4――おわりに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/11/06	「金利２％時代」に備える。Jリート市場の課題は？	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー
2025/07/07	2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続	岩佐浩人	研究員の眼
2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート

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タイトル

執筆者

媒体

2025/11/06

岩佐浩人

ニッセイ年金ストラテジー

2025/07/07

岩佐浩人

研究員の眼