リーマン・ショックから10年。その後の不動産収益率を振り返る～不動産の生み出すインカム収益がJ-REITの本源的価値～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

リーマン・ショックから今年9月で10年が経過した。この間、東証REIT指数（配当込み）は一時70％近く下落したが現在は最高値を更新している。
現在の市場環境について、前回ミニバブル期と比較すると、以下の特徴がある。
オフィス空室率は全国で大幅な改善が見られる一方で、オフィス賃料の回復は道半ばである。東京都心5区の募集賃料(18/10)はボトムから27％上昇したものの前回高値に対して10％程度下回っている。
不動産の期待利回りは全てのアセットタイプで低下している。特に、「物流施設」と「ホテル」はこれまでにない新たな実需と不動産としての認知度向上が利回りを押し下げている。
不動産価格が高値圏にあった時期に取得した不動産のその後の収益率は、キャピタル収益率が▲9％（年平均▲1.0％）、インカム収益率（NOI利回り）が年平均4.1％となった。リーマン・ショック後の厳しい環境下においても、保有不動産が生み出すインカム収益がキャピタル収益のマイナスを十分に補うことができている。
こうした賃貸借契約に基づいた賃料収入を源泉とする不動産のインカム収益はJ-REITの本源的価値そのものである。
J-REIT各社は、自らのポートフォリオに照らして許容される借入比率(LTV)の管理、並びに国内不動産市場が健全であることへの貢献が期待されている。

■目次

1――東証REIT指数（配当込み）は史上最高値を更新
2――現在の市場環境を前回ミニバブル期と比較する
3――前回高値圏でJ-REITが取得した不動産、その後の収益率を振り返る

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/07	2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続	岩佐浩人	研究員の眼
2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート
2025/05/09	J-REIT市場の動向と収益見通し。今後５年間で▲７％減益を見込む－シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し	岩佐浩人	基礎研マンスリー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/07

2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続

岩佐浩人

研究員の眼

2025/06/06

東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期

岩佐浩人

基礎研マンスリー