リーマン・ショックから10年。その後の不動産収益率を振り返る～不動産の生み出すインカム収益がJ-REITの本源的価値～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

リーマン・ショックから今年9月で10年が経過した。この間、東証REIT指数（配当込み）は一時70％近く下落したが現在は最高値を更新している。
現在の市場環境について、前回ミニバブル期と比較すると、以下の特徴がある。
オフィス空室率は全国で大幅な改善が見られる一方で、オフィス賃料の回復は道半ばである。東京都心5区の募集賃料(18/10)はボトムから27％上昇したものの前回高値に対して10％程度下回っている。
不動産の期待利回りは全てのアセットタイプで低下している。特に、「物流施設」と「ホテル」はこれまでにない新たな実需と不動産としての認知度向上が利回りを押し下げている。
不動産価格が高値圏にあった時期に取得した不動産のその後の収益率は、キャピタル収益率が▲9％（年平均▲1.0％）、インカム収益率（NOI利回り）が年平均4.1％となった。リーマン・ショック後の厳しい環境下においても、保有不動産が生み出すインカム収益がキャピタル収益のマイナスを十分に補うことができている。
こうした賃貸借契約に基づいた賃料収入を源泉とする不動産のインカム収益はJ-REITの本源的価値そのものである。
J-REIT各社は、自らのポートフォリオに照らして許容される借入比率(LTV)の管理、並びに国内不動産市場が健全であることへの貢献が期待されている。

■目次

1――東証REIT指数（配当込み）は史上最高値を更新
2――現在の市場環境を前回ミニバブル期と比較する
3――前回高値圏でJ-REITが取得した不動産、その後の収益率を振り返る

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート
2025/02/07	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/01/24	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	研究員の眼
2024/12/04	Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/03/21

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～

岩佐浩人

基礎研レポート

2025/02/07

Jリート市場回復の処方箋

岩佐浩人

基礎研マンスリー