Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。今後５年間で+1％成長を見込む～シナリオ別の分配金レンジは「▲10％～+8％」となる見通し～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

今年に入り、J-REIT市場は金利の先高観から下値を切り下げる展開が続く。年初からの下落率は▲6％で、株式市場を10％アンダーパフォームしている（3/22時点）。
投資口価格が軟調な一方で、J-REIT市場のファンダメンタルズは堅調である。１口当たりNAVは不動産価格の上昇により前年比5％増加し、１口当たり分配金(DPU)についてもホテル収益の回復が寄与し改善基調にある。
もっとも、業績の先行きは予断を許さない。収益拡大のドライバーが見通し難いなか、DPUの回復がどこまで期待できるのか不透明感が強まっている。
そこで、本稿では、現在のJ-REIT市場の収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間のDPU成長率を試算した。
今後５年間のDPU成長率は+1％で概ね横ばいの結果となった。内訳は「内部成長」が+2％、「外部成長」がゼロ、「財務戦略」が▲1％。2025年まで増配を維持した後、2026年から減配に転じる見通しである。
現状、国内では日銀の金融政策やオフィス市況、海外では金融引き締めや銀行の経営不安など、外部環境は不確実性を増している。引き続き、不動産ファンダメンタルズや日米の金融政策、金融システムの動向を注視する必要がある。

■目次

1――J-REIT市場は年初から▲6％下落。金利の先高観から下値を切り下げる展開
2――保有不動産は約4,500棟・25.6兆円。１口当たり分配金(DPU)は前年比プラスで推移
3――各種シナリオを設定し、今後5年間のDPU成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOIは2021年から前期比マイナスに転じる。2022年は▲3.9％減少
　　２｜保有オフィスビルのＮＯＩは今後5年間で▲4％減少する見通し
　　３｜賃貸マンションはテナント入替時の賃料がプラスに反転。東京23区の人口は転入超過に
　　　　転じる
　　４｜コロナ禍によるホテルの減収金額（2022年下期）は▲137億円。ピーク時の半分程度に
　　　　縮小
　　５｜「財務戦略」によるＤＰＵへの寄与は今後５年間で▲1％となる見通し
　　６｜2022年は「外部成長」が大きく鈍化。「外部成長」によるDPUへの寄与度はゼロを見込む
　　７｜今後5年間のDPU成長率はメインシナリオで+1％（▲10％～+8％）の見通し

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。今後５年間で+1％成長を見込む～シナリオ別の分配金レンジは「▲10％～+8％」となる見通し～ | ニッセイ基礎研究所

Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。今後５年間で+1％成長を見込む～シナリオ別の分配金レンジは「▲10％～+8％」となる見通し～

岩佐浩人 (いわさひろと)

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岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

岩佐浩人 (いわさひろと)