株式としてみたＪ-REIT投資。その資産特性を考える～「高配当利回り」、「安定配当」、「低β」の特性に着目したJ-REIT投資～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

少額の資金で実質的に不動産投資を実現できるJ-REIT(不動産投資信託)は、資産形成やインカム収入の確保に向けて有力な投資先の１つだが、J-REITを保有する個人投資主の数は伸び悩んでいる。
J-REITの普及に向けたアプローチ先として、1,400万人を超える個人株主が考えらえる。そこで、本稿では、株式としてみたJ-REITの資産特性を確認し、個人株主にとってのJ-REIT投資の意義について考察する。
まず、J-REITの特性として、「高い配当利回り」が挙げられる。過去19年間の平均配当利回りは4.2％で、国内株と比べて高い水準で推移し、両者の利回り格差は平均2.4％である。
次に、「安定配当」もJ-REITの特性の１つである。J-REITの保有資産は全て賃貸不動産で構成され、業績の安定性が高い。配当変動率について、TOPIX33業種と比較すると、J-REITは「倉庫・運輸」・「小売」に次いで３番目に低い水準にある。
ただし、J-REITの特性である「高配当利回り」や「安定配当」は、株式投資において期待される「配当成長力」とトレードオフの関係にあることに留意したい。
また、J-REITの価格変動を確認すると、株式市場の値動きに対する感応度を示す「β値」は0.59で、「電気・ガス」に次いで２番目に低く、いわゆる「公共株」に近い特性があると言える。
「高配当利回り」・「安定配当」・「低β」の特性を持つJ-REITに投資することで、個人投資家はインカム収入の拡大や安定性向上、運用戦略の広がりが期待できそうだ。

■目次

1――J-REITの個人投資主数は伸び悩み。金額ベースの保有比率は7年間で▲2.5％低下
2――海外投資家は株式ポートにREITを組み入れ。GPIFは日本株の枠内でJ-REIT投資を開始
3――株式としてみたJ-REIT投資。J-REITは、「高配当利回り」・「安定配当」・「低β」の特性
　　１｜J-REITの過去19年間の平均配当利回りは4.2％。配当の安定性も高い
　　２｜株式としてみたJ-REITの価格変動。TOIX33業種との比較で、「R²値」・「β値」が低い
4――おわりに

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート
2025/05/09	J-REIT市場の動向と収益見通し。今後５年間で▲７％減益を見込む－シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/07	不動産市場と金融市場の価格差を利用したJリートの成長戦略	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/06/06

東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期

岩佐浩人

基礎研マンスリー

2025/05/09

東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期

岩佐浩人

不動産投資レポート