「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2022年）

金融研究部主任研究員吉田資

■要旨

コロナ禍以降、全国的にオフィス需要が停滞し空室率が上昇するなか、札幌市の空室率はコールセンター企業などによる新規開設ニーズに支えられ、全国主要都市の中で最も低い水準で推移している。一方、成約賃料には頭打ち感がみられる。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2026年までの賃料予測を行った。
北海道では、コロナ禍が「企業の経営環境」および「雇用環境」に与えたダメージは全国平均と比べて限定的であった。また、札幌市の就業者数は、オフィスワーカー比率の高い「情報通信業」を中心に増加している。以上の状況を鑑みると、今後５年間で札幌市のオフィスワーカー数が減少する懸念は小さいと思われる。
また、コールセンターや IT関連企業は、地方自治体による支援策などに支えられて、今後も成長が期待できる業種であり、新築オフィスビルの入居テナント候補として期待されている。ただし、コロナ禍を経て、コールセンターのビジネスモデルは大きく転換する可能性がある。また、「テレワーク」が進むIT関連企業では、ワークプレイスの見直しが順次拡がることも考えられ、札幌のオフィス需要を支えてきたコールセンターやIT関連企業の新規需要が頭打ちするリスクに留意する必要がある。
一方、2030年度の北海道新幹線の全線開通等を背景に、札幌駅周辺を中心に高層オフィスビルの開発が複数計画されている。新規供給量は2023年に約9千坪、2024年に1万坪を超えて増加する見通しである。以上を鑑みると、札幌の空室率は上昇傾向で推移すると予想する。
札幌市の成約賃料は、ファンドバブル期のピーク水準（2007年）を上回るなど高値圏にある。今後については当面横ばいで推移した後、新規供給の増加に伴う空室率の上昇を受けて下落に転じる見通しである。2021 年の賃料を100 とした場合、2022年は「100」、2026 年は「90」への下落を予想する。

■目次

1. はじめに
2. 札幌オフィス市場の現況
　　2-1. 空室率および賃料の動向
　　2-2. オフィス市場の需給動向
　　2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
3. 札幌オフィス市場の見通し
　　3-1. 新規需要の見通し
　　3-2. オフィスビルの新規供給見通し
　　3-3. 賃料見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/17	アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/05	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）	吉田資	不動産投資レポート
2025/02/20	アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（1）～物流効率化・BCP・施設老朽化対応で、利用面積を見直し。賃貸施設利用が進み、地方都市で拡張意欲が高まる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/02/04	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。～期待はホテルと産業関係施設（データセンターなど）が上位。リスク要因として、国内金利と米国政治・外交への警戒高まる～第２１回不動産市況アンケート結果	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/03/17

アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。

吉田資

不動産投資レポート

2025/03/05

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）

吉田資

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