「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2023年2月時点）

金融研究部主任研究員吉田資

■要旨

東京都心部Aクラスビルの空室率は、在宅勤務の普及や働き方の変化等に伴うワークプレイスの見直しが進むなか上昇基調で推移し、3％台後半となった。成約賃料は、需給バランスの緩和に伴い、下落基調で推移している。本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観し、2027年までの賃料と空室率の予測を行った。
東京都の就業者数は、情報通信業等を中心に増加し、オフィスワーカーの割合の高い非製造業では人手不足感が特に強いことから、東京都心部の「オフィスワーカー数」が大幅に減少する懸念は小さい。また、従業員にとって快適なオフィス環境を整備する取組みが継続し、ミーティングスペースや、web会議用スペースを充実させる企業が増えると考えられる。
一方、拠点集約や賃貸面積の一部解約、サードプレイスオフィス利用への変更等、オフィス戦略の見直しは継続すると考えられる。また、フリーアドレスの導入が広がるなか、スペース利用の効率化が進み、社員1人あたりのオフィス面積は縮小傾向で推移するだろう。以上を鑑みると、今後のオフィス需要（オフィス利用面積）は力強さを欠く見込みである。
そのため、今後5年間の空室率は上昇基調が継続すると予想する。特に、2023年と2025年は大量供給の影響を受けて空室率が上昇し、2027年には5％台後半となる見通しである。
成約賃料（2022 年＝100）は、2023 年に「97」、2024年に「96」、2027年に「93」となり、2013年の水準まで下落する見通しである。

■目次

1. はじめに
2. 東京都心Aクラスオフィス市場の現況
　　2-1. 空室率および賃料の動向
　　2-2. 企業のオフィス戦略見直しを踏まえた、今後のオフィス需要を考える
3. 東京都心部Aクラスビル市場の見通し
　　3-1. Aクラスビルの新規供給見通し
　　3-2. Aクラスビルの空室率および成約賃料の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー