Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。借入金利上昇を背景に今後５年間で▲5％減益を見込む～シナリオ別の分配金レンジは「▲18％～+7％」となる見通し～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

今年に入り、J-REIT市場は金利の先高観やＪリート投信からの資金流出などを背景に下値を切り下げる展開が続く。年初からの下落率は▲6％で、株式市場とのパフォーマンス格差が拡大している（２月末時点）。
一方、J-REIT市場のファンダメンタルズは堅調である。１口当たりNAVは保有不動産の価格上昇を反映し前年比２％増加し、予想１口当たり分配金(DPU)についてもホテル収益の本格回復が寄与し過去最高水準にある。
こうした市場価格とファンダメンタルズのかい離は、いずれ修正に向かうと考えられるが、その前提となるJ-REIT市場の業績回復はどの程度期待できるか、確かめたい。
本稿では、現在のJ-REIT市場の収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間のDPU成長率を試算した。
結果、今後５年間のDPU成長率は、借入金利の上昇を背景に▲5％（年率▲1％）となった。内訳は、「内部成長」が+２％、「外部成長」が▲２％、「財務戦略」が▲５％。2024年はプラス成長を維持するものの、2025年から減配に転じる見通しである。
今後、「金利のある世界」・「インフレのある世界」を想定すると、DPUの持続的成長には金利とインフレに打ち克つ『内部成長』の実現が鍵となる。投資口価格が低迷し外部環境も不透明感を増すなか、引き続き、不動産ファンダメンタルズや日米の金融政策の動向を注視する必要がある。

■目次

1――J-REIT市場は年初から▲6％下落。金利の先高観やJリート投信からの資金流出が重しに
2――保有不動産は約4,600棟、金額にして26.8兆円。予想１口当たり分配金は過去最高水準に
3――各種シナリオを設定し、今後5年間のDPU成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOIは減少が続く。2023年下期は前年同期比▲1.4％減少
　　２｜保有オフィスビルのＮＯＩは今後5年間で▲１％減少する見通し（標準シナリオ）
　　３｜賃貸マンションは賃料上昇率が拡大。テナント入替時の上昇率は+３％を想定
　　４｜コロナ禍によるホテルの減収金額は▲12億円（2023年下期）と推計。
　　　収益ダメージはほぼ消滅
　　５｜物流施設の賃料は堅調を維持。テナント更新時の賃料上昇率は+４％を想定
　　６｜『財務戦略』によるＤＰＵへの寄与度は今後５年間で▲5％となる見通し
　　　（メインシナリオ）
　　７｜『外部成長』によるDPUへの寄与度は▲2％となる見通し
　　８｜今後5年間のDPU成長率はメインシナリオで▲5％（▲18％～+7％）の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/11/06	「金利２％時代」に備える。Jリート市場の課題は？	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー
2025/07/07	2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続	岩佐浩人	研究員の眼
2025/06/06	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/05/09	東京オフィス市場は賃料上昇率が拡大。J-REIT市場は需給改善で反発－不動産クォータリー・レビュー2025年第1四半期	岩佐浩人	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/11/06

「金利２％時代」に備える。Jリート市場の課題は？

岩佐浩人

ニッセイ年金ストラテジー

2025/07/07

2025年上期のJリート市場は7.6％上昇。需給やファンダメンタルズの改善が上昇を後押し～売却益計上による還元強化の取組みが継続

岩佐浩人

研究員の眼