2024年03月15日

J-REIT市場の動向と収益見通し。借入金利上昇を背景に今後5年間で▲5%減益を見込む~シナリオ別の分配金レンジは「▲18%~+7%」となる見通し~

金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人

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■要旨
 
  • 今年に入り、J-REIT市場は金利の先高観やJリート投信からの資金流出などを背景に下値を切り下げる展開が続く。年初からの下落率は▲6%で、株式市場とのパフォーマンス格差が拡大している(2月末時点)。
     
  • 一方、J-REIT市場のファンダメンタルズは堅調である。1口当たりNAVは保有不動産の価格上昇を反映し前年比2%増加し、予想1口当たり分配金(DPU)についてもホテル収益の本格回復が寄与し過去最高水準にある。
     
  • こうした市場価格とファンダメンタルズのかい離は、いずれ修正に向かうと考えられるが、その前提となるJ-REIT市場の業績回復はどの程度期待できるか、確かめたい。
     
  • 本稿では、現在のJ-REIT市場の収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後5年間のDPU成長率を試算した。
     
  • 結果、今後5年間のDPU成長率は、借入金利の上昇を背景に▲5%(年率▲1%)となった。内訳は、「内部成長」が+2%、「外部成長」が▲2%、「財務戦略」が▲5%。2024年はプラス成長を維持するものの、2025年から減配に転じる見通しである。
     
  • 今後、「金利のある世界」・「インフレのある世界」を想定すると、DPUの持続的成長には金利とインフレに打ち克つ『内部成長』の実現が鍵となる。投資口価格が低迷し外部環境も不透明感を増すなか、引き続き、不動産ファンダメンタルズや日米の金融政策の動向を注視する必要がある。


■目次

1――J-REIT市場は年初から▲6%下落。金利の先高観やJリート投信からの資金流出が重しに
2――保有不動産は約4,600棟、金額にして26.8兆円。予想1口当たり分配金は過去最高水準に
3――各種シナリオを設定し、今後5年間のDPU成長率を試算する
  1|保有オフィスビルのNOIは減少が続く。2023年下期は前年同期比▲1.4%減少
  2|保有オフィスビルのNOIは今後5年間で▲1%減少する見通し(標準シナリオ)
  3|賃貸マンションは賃料上昇率が拡大。テナント入替時の上昇率は+3%を想定
  4|コロナ禍によるホテルの減収金額は▲12億円(2023年下期)と推計。
   収益ダメージはほぼ消滅
  5|物流施設の賃料は堅調を維持。テナント更新時の賃料上昇率は+4%を想定
  6|『財務戦略』によるDPUへの寄与度は今後5年間で▲5%となる見通し
   (メインシナリオ)
  7|『外部成長』によるDPUへの寄与度は▲2%となる見通し
  8|今後5年間のDPU成長率はメインシナリオで▲5%(▲18%~+7%)の見通し

(2024年03月15日「基礎研レポート」)

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金融研究部   不動産調査室長

岩佐 浩人 (いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

経歴
  • 【職歴】
     1993年 日本生命保険相互会社入社
     2005年 ニッセイ基礎研究所
     2019年4月より現職

    【加入団体等】
     ・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
     ・日本証券アナリスト協会検定会員

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