「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2024年2月時点）

金融研究部主任研究員吉田資

■要旨

東京都心部Aクラスビルの空室率は上昇基調で推移し、2013年第3四半期以来となる7％台に迫っている。一方、成約賃料は、需給バランスの緩和に伴い、下落基調で推移していたが、足元では下げ止まり感がみられる。本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観し、2028年までの賃料と空室率の予測を行った。
東京都の就業者数は、情報通信業等を中心に増加し、非製造業では人手不足感が特に強いことから、東京都心部の「オフィスワーカー数」が大幅に減少する懸念は小さい。
一方、「在宅勤務」を取り入れた働き方に対応すべく、オフィス戦略を見直す動きは継続すると考えられる。拠点集約等に伴い借床面積を縮小する企業が多いが、業績拡大ともに貸床面積を拡張する企業も増えるだろう。働き方の多様化を進むなか、「サードプレイスオフィス」市場の拡大も見込まれる。
また、フリーアドレスを導入して固定席の割合を減らし、ミーティングスペースを充実させる等、フレキシブルな働き方に即したオフィスの利用形態に変更する企業が増えている。
今後も、従業員間のコミュニケーション促進や「Well-being」に配慮し、従業員満足度およびエンゲージメントの向上を目指すオフィス環境の整備は続くと考えられる。引き続き、立地改善や建物設備のグレートアップを図る企業は増加すると見込まれる。以上の状況を踏まえると、都心5区のオフィス需要は底堅く推移すると見込まれる。
都心5区では、多くの大規模開発が進行中である。2024 年は、新規供給が一旦落ち着くものの、2025年と2028年は20万坪程度の大量供給が予定されている。
東京都心部A クラスビルの空室率は、2024 年にやや改善した後、6％台で推移することが予想される。また、成約賃料（2023年＝100）は、2024 年に「101」、2025年に「99」、2028年に「102」となる見通しである。
一方、コロナ禍以降、エリア間で空室率の格差が生じている。今後5年間の新規供給面積の5割が港区に集中するなど、新規供給エリアに偏りがみられることから、エリア格差が拡大する可能性もあり、注視が必要である。

■目次

1．はじめに
2．東京都心Aクラスオフィス市場の現況
　　2-1. 空室率および賃料の動向
　　2-2. 空室率と募集賃料のエリア別動向
　　2-3. 企業のオフィス環境整備の方針等を踏まえた、今後のオフィス需要を考える
3．東京都心部Aクラスビル市場の見通し
　　3-1. 新規供給見通し
　　3-2. Aクラスビルの空室率および成約賃料の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー