「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

■要旨

札幌のオフィス市場では、大規模ビルの竣工に伴い需給環境はやや緩和したものの、空室率は引き続き低い水準で推移し、成約賃料は前年と同水準を維持している。一方で、今後も大規模ビルの開発が複数進行している。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行った。
北海道全体の就業者数は２年連続で増加しており、人手不足感が強いなか企業の採用意欲が高まっている。以上のことを勘案すると、札幌市の「オフィスワーカー数」が大幅に減少する懸念は小さいと考えられる。ただし、札幌市の生産年齢人口は今後も減少が続く見通しであり、引き続き動向を注視する必要がある。
札幌では、コロナ禍を経てテレワークの活用が進むなか、多様な働き方に即したオフィス利用や拠点配置を検討する企業の増加が予想される。また、半導体関連投資の拡大や「金融・資産運用特区」の指定に伴い、企業進出が活発化することで、オフィス需要の拡大も期待される。
一方で、札幌市のオフィス需要を支えてきたコールセンターは、札幌市の新設・増設補助制度が2023年9月末をもって終了した。また、テレワークの普及等に伴い、コールセンターのビジネスモデルが大きく転換する可能性もあり、今後の新規需要が頭打ちするリスクに留意が必要である。
供給面では、札幌駅や大通駅周辺を中心に大規模開発計画が複数進行中である。新規供給面積は2026年まで4年連続で1万坪超の新規供給となる見通しである。
以上を鑑みると、札幌の空室率は上昇傾向で推移すると見込まれる。成約賃料は、需給緩和の影響を受けて、下落に転じる見通しである。2024年の賃料を100 とした場合、2025年は「100」、2026年は「97」、2029年は「95」となると予想する。ただし、2022年の賃料水準（91）を上回り、大幅な賃料下落には至らない見通しである。

■目次

1．はじめに
2．札幌オフィス市場の現況
　　2-1．空室率および賃料の動向
　　2-2．オフィス市場の需給動向
　　2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
3．札幌オフィス市場の見通し
　　3-1．新規需要の見通し
　　3-2．オフィスビルの新規供給見通し
　　3-3．賃料見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/29	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）	吉田資	不動産投資レポート
2025/09/24	地方に芽吹く起業の「ホットスポット」～東京圏一極集中は是正されるか	吉田資	研究員の眼
2025/09/03	外国人が支える人口動態～多言語対応等の居住支援が喫緊の課題	吉田資	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/10/15

「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～

吉田資

不動産投資レポート

2025/09/29

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年９月時点）

吉田資

不動産投資レポート