岩佐 浩人

金融研究部 主任研究員

岩佐 浩人(いわさ ひろと)

研究・専門分野
不動産市場・投資分析

岩佐 浩人のレポート

2016年11月29日

日銀保有のJ-REIT投資口は浮動株?それとも固定株?~来年から東証REIT指数に浮動株比率を反映

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11月8日の米国大統領選挙でドナルド・トランプ氏が勝利して以降、金融市場では新しい経済政策(トランプノミクス)への期待からリスク選好の姿勢が強まりました。...

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2016年10月27日

減価償却費を活用したJ-REITの内部成長率


利益を全額分配するJ-REIT(不動産投資信託)にとって、現金支出を伴わない減価償却費は貴重な内部財源であり、その使い道について注目が集まっている。本稿で...

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2016年06月03日

マイナス金利政策がJリート市場に及ぼす影響

日銀によるマイナス金利政策を受けて10年国債利回りがマイナス圏に沈むなか、相対的に高利回りのJリート市場が注目されている。以下では、マイナス金利がJリート...

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2016年05月31日

マイナス金利後に変化したJ-REIT市場の資金フロー~多様な投資家の参入が市場の安定を育む

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日本銀行が1月末にマイナス金利政策を発表してから4ケ月が経過し、この間、前例のない事態に国内の金融市場は大きく揺れ動きました。債券市場では10年国債利回り...

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2016年03月07日

Jリートは4年ぶりに下落。2015年訪日外国人客数は47%増加-不動産クォータリー・レビュー2015年第4四半期

10-12月期は消費関連を中心に低調な指標が多く再びマイナス成長に陥った。住宅市場は価格が上昇するなか全体ではまだら模様の状況にある。東京のオフィス市場は...

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2016年02月04日

Jリートは4年ぶりに下落。2015年訪日外国人客数は47%増加-不動産クォータリー・レビュー2015年第4四半期


2015年7-9月期のGDP成長率は上方修正され、2期連続のマイナスは回避された。しかし、足もとでは消費関連を中心に低調な指標が多く、再びマイナス成長に陥...

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2015年12月28日

J-REITは猫を助けられるか?~『猫を助ける仕事~保護猫カフェ、猫付きシェアハウス』を読んで

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皆さんはもう『猫を助ける仕事~保護猫カフェ、猫付きシェアハウス』 を読まれたでしょうか?本書は、ソーシャルビジネスの手法で猫の保護活動に取り組むNPO法人「...

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2015年11月30日

J-REIT市場の収益見通し~現在の市場環境下、5年間で14%成長を見込む~


J-REIT市場の分配金水準は年率5%のペースで回復している。当面、オフィス市況の改善や良好な資金調達環境が見込まれるなか、今後の分配金成長はどの程度期待...

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2015年07月02日

2015年上期のJ-REIT市場は小休止~月次リターンは6ケ月連続で株式市場を下回る

2015年上期のJ-REIT(不動産投資信託)市場を振り返ると、市場全体の値動きを表わす東証REIT指数(配当除き)は概ね1,800から1,900pntの...

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2015年05月08日

Jリート市場のボラティリティを考える

Jリート市場のボラティリティは、内部要因ではなく外部環境が劇的に変化する局面で大きく上昇する。また、「高ボラティリティ期」は高いリスクに見合うリターンを得...

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2015年03月06日

Jリート市場は3年連続で大幅高。オフィス市場は需要の拡大が継続-不動産クォータリー・レビュー2014年第4四半期

2期連続でのマイナス成長を受けて、政府は2015年の消費増税を延期し、日銀は追加の金融緩和を決定した。住宅市場では新設着工の減少など冷え込みが続く一方、地...

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2015年02月19日

Japanese Property Market Quarterly Review, Fourth Quarter 2014 - J-REITs Soar for Third Year and Office Demand Expands-

■SummaryFollowing negative GDP growth numbers in the second and third quarters, the gove...

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2015年02月05日

Jリートは3年連続で大幅高。オフィス市場は需要の拡大が継続-不動産クォータリー・レビュー2014年第4四半期

<要旨>前期までの実質GDP成長率が予想外の2期連続マイナスとなり、政府は2015年10月の消費増税を延期し、日銀は追加金融緩和を決定するなど...

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2014年10月31日

日本初「ヘルスケアREIT」の誕生と不動産証券化の役割

経済の好循環実現を目指すアベノミクスを受けて昨年大幅高を記録したJ-REIT(不動産投資信託)市場は、引き続きオフィス市況の改善や不動産価格の先高感などを...

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2014年04月30日

「ヘルスケアREIT」 成功の鍵を考える

本格的な回復局面に入った2012年以降、J-REIT(不動産投資信託)市場では12社が新規に上場し、運用プレイヤーとアセットタイプの裾野が着実に広がるなか...

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2014年04月03日

岐路に立つJリートの外部成長戦略

Jリート市場は昨年2.2兆円の不動産を取得する外部成長を実現し、市場全体の分配金も上昇基調にある。一方で、不動産売買市場の取引利回りは低下し一部に過熱感が...

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2014年03月07日

Aクラスビル主導でオフィス賃料に底打ち感が広がる。Jリート市場は躍進の1年-不動産クォータリー・レビュー2013年第4四半期

■要旨経済の好循環の実現を目指すアベノミクスにより、国内の生産活動や個人消費が拡大し、その効果は雇用指標の改善に広がっている。住宅市場も引き続き好調で、2...

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2014年02月24日

Japanese Property Market Quarterly Review, Fourth Quarter 2013-10 Million Foreign Visitors and Bright J-REIT Market-

■Summary“Abenomics,” which aims to create a positive economic cycle, has gr...

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2014年02月06日

訪日外国人客数が年間1千万人を突破。Jリート市場は躍進の1年-不動産クォータリー・レビュー2013年第4四半期

<要旨>経済の好循環の実現を目指すアベノミクスにより、国内の生産活動や個人消費が拡大し、その効果は雇用指標の改善に広がっている。住宅市場も引き...

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2013年11月27日

分配金の安定したJ-REITを選ぶための5つの視点-初めての投資でも知っておきたいチェックポイント

■要旨2013年のJ-REIT市場は、アベノミクスによる景気回復などから大きく上昇し、J-REIT各社の資金調達意欲も旺盛である。一方、こうした資金需要を...

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2013年10月30日

順境のJ-REIT市場に死角はないか?

今年4月以降、アベノミクスへの期待感がやや息切れし、その新鮮味が薄まるにつれて調整局面に入ったJ-REIT(不動産投資信託)市場は、9月7日の2020年東...

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2013年06月07日

J-REIT市場 3本の柱~「資産運用」「不動産投資市場」「都市ストック」のアンカー役としての責任~

経済再生を目指して「大胆な金融緩和」「機動的な財政政策」「民間投資を喚起する成長戦略」の3本の矢からなるアベノミクスは、それまで冷え切っていた金融市場のマ...

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2013年06月05日

アベノミクスとJリート市場。今後の注目ポイントは?

アベノミクスの恩恵にあずかり大幅高となったJ リート市場では、これまでの割安感が消えて一部に過熱感を示す指標も見られる。そこで、前回ピークを付けた2007年...

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2013年04月24日

J-REIT市場 3本の柱~「資産運用」「不動産投資市場」「都市ストック」のアンカー役としての責任~

経済再生を目指して「大胆な金融緩和」「機動的な財政政策」「民間投資を喚起する成長戦略」の3本の矢からなるアベノミクスは、それまで冷え切っていた金融市場のマ...

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2013年03月13日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

■見出しはじめに1――少子高齢化の不動産市場への影響2――既存ビジネス再構築で生まれるフロンティア3――5つのビジネス・コンセプトおわりに■はじめに現在、...

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2012年10月30日

金利低下によるJ-REITの収益改善効果を考える~今後5年間でプラス10%の増益要因~

■見出し1――日本銀行による金融緩和政策の効果2――不動産向け融資環境は2009年3月をボトムに回復するも貸出し額は伸びず3――金利低下によるJ-REIT...

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2012年10月22日

不動産事業者の環境配慮を評価するGRESB調査~今年はJ-REIT8社が回答するも参加率はやや低調~

先月上旬に、不動産事業者(ディベロッパー、運用会社など)の環境配慮やサステナビリティ(持続可能性)を評価する「グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマー...

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2012年09月25日

少子高齢化時代の不動産ビジネス・フロンティア

少子高齢化の不動産市場への影響住宅市場では、年間100万戸を超えていた新設住宅着工戸数が、金融危機が拡大した2009年以降80万戸台で推移している。今後も...

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2012年09月20日

リタイア後の資産運用で注目されるJ-REIT~長寿国日本におけるインカム収入の意義~

■見出し1.リタイア後の資産運用によるインカム収入の役割2.目標インカム収入を満たす資産配分を考える3.おわりに■introductionリタイア後の人生...

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2012年08月20日

J-REIT制度改正への期待~規制の虜にならないガバナンスの重要性~

今年3月より、J-REIT(不動産投資信託)市場の課題を幅広く取り上げて議論し、投信法改正に向けて検討を進めてきた金融審議会の「投資信託・投資法人法制の見...

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2012年08月01日

私募REIT の特徴と投資上の留意点

不動産投資によるインカム収益獲得を重視する投資家ニーズを背景に、オープン・エンド型の非上場私募REITの運用が拡大し、注目を集めている。以下では、取引所に...

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2012年03月26日

J-REIT市場10年の軌跡と今後の成長要件~米国REIT市場の発展に学ぶ~

昨年9月に10周年を迎えたJ-REIT市場は、金融市場と不動産投資市場を結ぶ結節点となり、(1)小口投資家に不動産賃貸事業へのアクセス機会を提供、(2)安...

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2012年03月23日

J-REIT市場10年の軌跡と今後の成長要件~米国REIT市場の発展に学ぶ~

■見出し1. 時価総額10兆円を目指すJ-REIT市場2. J-REIT市場10年の軌跡3. 米国REIT市場の発展に学ぶ4. おわりに■introduction...

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2011年07月20日

J-REITに広がるグリーン・ビルディング認証~新たな成長サイクル形成への期待~

7月より大口需要家を対象にピーク時の電力使用量15%削減を義務付ける電力使用制限令が発動され、首都圏のオフィスビルでも「節電の夏」真っ盛りである。資源エネ...

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2011年05月02日

J-REITの「負ののれん」が問う投資家への説明責任

J-REITの合併効果の1つに、合併で生じる「負ののれん」の活用が挙げられる。一方で、多額の「負ののれん」計上は、被合併REITの純資産価値を下回る水準で...

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2011年03月25日

J-REITの合併効果検証とガバナンスの課題

J-REIT(不動産投資信託)市場では、制度改正により実務上の障壁が解消されて2010年に7件の合併が成立した。合併に伴う資産規模の拡大や負ののれんを活用...

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2011年03月04日

J-REITの合併効果検証とガバナンスの課題

■見出し1. 増加するJ-REITの合併2. J-REITの合併実現に向けた環境整備3. J-REITの合併効果の検証■introduction今年、創設から節...

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2010年12月22日

投資家利益を最優先する受託者責任こそがJ-REIT 制度の根幹

2010年のJ-REIT(不動産投資信託) 市場を振り返ると、REIT同士の合併や信用力の高いスポンサーへの変更など市場再編がさらに活発化し、公募増資や投資...

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2010年10月01日

J-REITの内部留保と財務リスクについて考える

不動産証券化協会は、「不動産証券化に関する税制改正要望」において、J-REITが財務改善を目的に一定の範囲で内部留保をできるよう、制度改善を提言している。...

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2010年08月18日

J-REIT(不動産投資信託)の配当ルールは見直されるか?

リーマンショック以降のグローバルな信用収縮危機に翻弄されたJ-REIT市場は、昨秋より資金調達環境が改善し、REIT同士の合併・信用力の高いスポンサー企業...

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2010年04月26日

オフィスREITの収益ボトムラインを考察する

オフィス市況の低迷が長期化し、オフィスREIT(不動産投資信託)の収益変動リスクが高まっている。そこで、ニッセイ基礎研究所の賃料推計モデルを用いてオフィス...

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2010年04月05日

オフィスREITの収益ボトムラインを考察する ~厳しい市況下での不動産収益の安定性維持に期待~

■見出し1. 高まるオフィスREITの収益変動リスク2. J-REITの運用環境3. オフィスREITの収益ボトムラインの考察おわりに■introduction...

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2009年12月28日

改めて意義が問われるJ-REITのディスカウント増資

2009年のJ-REIT(不動産投資信託)市場を振り返ると、公的資金を活用した危機対応融資や「不動産市場安定化ファンド」創設といったセーフティネット整備に...

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2009年10月01日

J-REITの運用報酬は投資主利益と一致しているか?

「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」の最終報告では、J-REITのガバナンスを強化するために、運用報酬の一層の工夫を提言している。そこで、資...

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2009年09月30日

J-REITの運用報酬は投資主利益と一致しているか ~「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」の提言を~

■見出し1. 「投資家に信頼される不動産投資市場確立フォーラム」による提言2. J-REITの運用報酬の現状3. 投資主利益と一致した報酬体系とは■introd...

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2009年05月25日

真価が問われるJ-REITの収益安定性

不動産投資信託(J-REIT)市場は、世界的な金融危機や不動産ファンダメンタルズの悪化により、これまでの収益安定性を維持できるかどうか真価が問われる局面を...

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2009年05月22日

破綻REITの投資主総会~「黒い白鳥(ブラック・スワン)」のいない市場に向けて~

昨年10月に民事再生法適用を申請し、不動産投資信託(J-REIT)として初の破綻事例となったニューシティ・レジデンス投資法人(以下、NCR)の投資主総会が...

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2009年05月08日

真価が問われるJ-REITの収益安定性 ~進む市場の安全網整備と残された課題~

■見出し1. J-REITの収益は安定している2. 進む市場の安全網整備・拡充3. 市場発展に向けて残された課題おわりに■introduction米国発のグロー...

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2008年11月21日

J-REIT初の破綻を受けて~市場は不信の連鎖を遮断できるか~

10/9にニューシティ・レジデンス投資法人(NCR)が東京地裁に民事再生法適用を申請、J-REITとして初の破綻事例となった。賃貸不動産を保有する器でしか...

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2008年07月07日

J-REIT市場の規律ある発展に向けて~割安増資に揺らぐ投資家と資産運用会社の信頼関係~

順調に成長を続けていたJ-REIT(不動産投資信託)市場は、昨年のサブプライムローン問題の影響などを受けて急落し、一時6.7兆円あった市場時価総額は現在4...

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2008年07月01日

J-REITのディスカウント増資を考える

J-REIT 市場では、1口当たり出資金を大幅に下回る第三者割当増資が発表され、投資主利益の希薄化への懸念が強まっている。投資家との信頼を高め、市場の規律あ...

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2008年03月17日

J-REITにおける公募増資の現状と課題 -求められるエクイティ・ファイナンスの要件緩和-

■見出し1. はじめに2. 増資とDPSの関係3. J-REITにおける公募増資の現状4. J-REITにおける公募増資の課題 ~求められるエクイティ・ファイナンス...

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2008年03月03日

住宅系REITとオフィス系REITの利回り格差の要因は?

J-REIT市場では、賃貸住宅の取得が増加する一方、住宅系REITとオフィス系REITの利回りスプレッドが拡大傾向にある。そこには、オフィスの賃料上昇期待...

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2007年03月02日

J-REITの資産運用報酬を考える -その実態と運用会社評価指標としての課題-

■見出し1. 運用会社評価指標としての運用報酬2. 運用報酬の体系3. 運用報酬水準の比較4. 運用会社評価指標としての課題■introduction誕生して5年...

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2007年02月01日

JREITのアクティブ運用のパフォーマンス

年金基金がオルタナティブ投資の一貫としてJ-REITに投資する場合、市場が非効率だとすればアクティブ運用を採用することになるが、これまでのアクティブ運用の...

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2006年12月25日

J-REIT市場の動向

創設から5年が経過したJ-REIT市場では、高い配当利回りや不動産市況の回復などを背景に、銘柄数・市場規模が順調に拡大する一方、J-REITの主要投資家で...

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2006年12月25日

J-REITにおけるインデックス運用増加とその影響

■見出し1.はじめに2.市場拡大の背景3.投資信託によるインデックス運用の増加4.インデックス運用が市場に与える影響■introduction2001年9...

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2006年09月01日

JREIT市場におけるインデックス運用の増加

J-REIT市場では、上場銘柄数・市場規模が順調に拡大し市場参加者の裾野も広がる一方で、投資信託によるインデックス運用が増加している。今後、日本の年金基金...

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2006年07月25日

最近の企業年金動向

■目次1. 年金積立不足の減少2. オルタナティブ投資への取り組み3. 投資にあたってのスタンス■introduction2005年度の好調な運用環境を背景に、...

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【シンクタンク】ニッセイ基礎研究所は、保険・年金・社会保障、経済・金融・不動産、暮らし・高齢社会、経営・ビジネスなどの各専門領域の研究員を抱え、様々な情報提供を行っています。

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