「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）

金融研究部上席研究員吉田資

(2) テレワークの普及がオフィス需要に及ぼす影響
新型コロナウィルス感染拡大への対応で、東京ではテレワークが急速に普及した。都内企業のテレワーク実施率をみると、2023年４月以降、40％台で推移しており、2025年1月は45%となった。テレワーク実施率は、コロナウィルス感染拡大時と比べて低下したものの、一定の水準を維持している（図表－11）。

公益財団法人日本生産性本部「働く人の意識に関する調査」(2025年1月)によれば、「今後もテレワークを行いたいか」との質問に対し、テレワークを行いたい意向（「そう思う」と「どちらか言えばそう思う」の合計）は78％に達し、今後もテレワークを取り入れた働き方を希望する就業者は多いと言える。

一方、企業側でも人材確保と離職防止等の観点から、テレワークの導入にメリットを感じているようだ⁴。ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィスワーカー調査2024」によれば、首都圏のオフィスワーカーに勤務形態をたずねた所、「ハイブリットワーク（50％）」との回答が最も多く、「完全出社（47％）」を上回っており、テレワークを取り入れたフレキシブルな働き方（ハイブリットワーク）が定着している。

こうした状況のもと、企業によるオフィスの利用形態も、ハイブリットワークに適した形に変更されつつある。森ビル「東京23 区オフィスニーズに関する調査」（以下、「森ビル調査」）によると、「フリーアドレス⁵の導入状況」に関して、「既に導入している」との回答は、2022年以降、4割程度で推移している（図表－12）。テレワークの導入とともに、固定席の割合を減らしてフリーアドレスを導入する企業が多いようだ。

ザイマックス不動産総合研究所「大都市圏オフィス需要調査2024秋」によれば、「今後増設・新設したいスペース」について、「リモート会議用ブース・個室」（22.9％）との回答が最も多く、次いで「リフレッシュルーム」（14.5％）、「フリーアドレス席」（11.8％）、「集中するためのスペース」（11.7％）の順に多かった。リモート会議用ブースの設置など、テレワークへの対応とともに、フリーアドレス席やリフレッシュルーム等を充実させてほしいとの要望は多い模様だ。

また、テレワークが普及し「働き方の多様化」が進んだ結果、働く場所を柔軟に選択できることが求められている。イトーキ中央研究所「働く人の意識調査　働き方とオフィス2024」によれば、「サテライトオフィス⁶の新設・増設」の必要性を感じているとの回答が2割強を占めた。

こうした「サテライトオフィス」を開設する際には、「レンタルオフィス⁷」や「シェアオフィス⁸」、「コワーキングスペース⁹」等の「サードプレイスオフィス」を利用するケースが多い。

ザイマックス不動産総合研究所「フレキシブルオフィス市場調査2024」によれば、都心５区では928拠点の「サードプレイスオフィス」が立地している。テレワークを取り入れた働き方が定着するなか、「サードプレイスオフィス」市場の拡大が見込まれ、引き続き都心5区のオフィス需要を下支えすると考えられる。

⁴ 東京都産業労働局「東京都多様な働き方に関する実態調査（テレワーク）」（2023年11月実施）によれば、テレワーク導入企業を対象に、テレワーク導入目的をたずねたところ、「非常時（新型コロナウイルス、地震等）の事業継続対策（88％）」との回答が多く、次いで「従業員の通勤時間、勤務中の移動時間の削減（42％）」、「育児・介護中の従業員への対応（40％）」、「生産性の向上（31％）」との回答が多かった。
⁵ 従業員が固定した自分の座席を持たず、業務内容に合わせて就労する席を自由に選択するオフィス形式。
⁶ 企業や団体の本社・本拠から離れた場所に設置されたオフィス
⁷ 会議室などを共用部分に設置して共有し、専用の個室をそれぞれ持つ、いわば合同事務所のようなオフィス形態。
⁸ フリーアドレスでデスクを共有して利用するオフィス形態。
⁹ オープンなワークスペースを共用し、各自が自分の仕事をしながらも、自由にコミュニケーションを図ることで情報や知見を共有し、協業パートナーを見つけ、互いに貢献しあう「ワーキング・コミュニティ」の概念およびそのスペース（コワーキング協同組合による定義）。

(3) 企業のオフィス環境整備の方針
森ビル調査によれば、従業員300人以上の企業を対象にオフィスを「新規賃貸する理由」を質問したところ、「立地の良いビル(49％)」との回答が第１位となり、次いで「セキュリティーの優れたビル（47％)」、「設備グレードの高いビル(43％)」、「耐震性能の優れたビル(40%)」、「防災体制・バックアップ体制の優れたビル(38%)」「1フロア面積が大きいビル(38％)」「優秀な人材を確保するため(34％)」が上位を占めた（図表－13）。

前述の人手不足を背景に、人材確保や従業員満足度の向上などを目指して、立地改善や建物設備等のグレートアップが進んでいる。また、コロナ禍以降、オフィス規模を縮小・分散する動きが一部で見られたが、1フロア面積が大きなビルに対するニーズも回復している。

また、コロナ禍以降、施設利用者の健康に配慮した対応が求められるなか、大企業を中心に、従業員の「Well-being」等に配慮したワークプレイスの構築が進んでいる。日本政策投資銀行・価値総合研究所「オフィスビルに対するステークホルダーの意識調査」（2024年）によれば、「オフィスビル選択基準のうちウェルビーイング対応に関する重要度」について「重要¹⁰」との回答は46%、「環境配慮対応に関する重要度」について「重要」との回答は52%となった。オフィス選びにおいても「Well-being」や「環境性能」が重視されつつあるようだ。

また、「従業員がコミュニケーションを図り共創する場」としてのオフィスの重要性が高まっている。森ビル調査によれば、「オフィス環境づくりの課題」を質問したところ、「社内コミュニケーション・コラボレーションの強化 (58％)」との回答が最も多く、次いで「従業員のエンゲージメント向上(47％)」が多かった（図表－14）。従業員間のコミュニケーション促進や従業員のエンゲージメント向上を目指して、オフィス環境を整備する動きは今後も継続すると考えられる。

図表－13　新規賃貸する理由（従業員300人以上の企業）/図表－14　　オフィス環境づくりの課題（従業員300人以上の企業）

¹⁰「必須」または「重要度は高い」と回答。

3．東京都心部Aクラスビル市場の見通し

3-1．新規供給見通し
前述の通り、東京ビジネス地区で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「港区」で、次いで「千代田区」、「中央区」が大きい。現在、これらのエリアでは大規模開発計画が進行中である。以下では、「港区」・「千代田区」・「中央区」のオフィス開発計画を概観したい。

(1) 「港区」
「港区」の「虎ノ門地区」では、虎ノ門２丁目の虎ノ門病院跡地で、都市再生機構と虎ノ門二丁目地区再開発協議会¹¹が地上 38階建ての「虎ノ門アルセアタワー」（延床面積約18万m²）を開発し、2025年２月に竣工¹²した（図表－15 ①）。

また、赤坂二・六丁目地区の東街区では、三菱地所とTBSホールディングが地上 40階建ての複合ビル（延床面積約17万m²）を開発中で、2028年に竣工予定である¹³。隣の西街区では、ホテルや商業施設が入居する劇場ホール（地上18階建て・延床面積約17万m²）が開発中である（図表－15 ②）。

「三田・高輪地区」では、芝浦1丁目の浜松町ビルディング跡地に、野村不動産とJR東日本が「BLUE FRONT SHIBAURA」（S棟：43建て・2025年２月竣工、N棟：45建て・2030年度竣工予定）を開発中で、延床面積は合計約55万m²に達する計画となっている¹⁴（図表－15 ③）。

高輪2丁目では、JR東日本が「TAKANAWA GATEWAY CITY」を開発中で、複数のオフィスビルが竣工予定である¹⁵（図表－15 ④）。2025年3月¹⁶に「THE　LINKPILLAR１」[South棟（30階建）・North棟（29階建）]が竣工予定で、延床面積は約46万m²に達する見通しである。その後も、2025年度中に31階建て「THE　LINKPILLAR２」（延床面積約21万m²）が竣工予定である。

また、浜松町2丁目では、世界貿易センタービルディングと鹿島、東京モノレール、JR東日本が「世界貿易センタービル本館」の建て替えを行っており、地上46階の複合ビル（延床面積約30万m²）が2027年3月に竣工予定である¹⁷（図表－15 ⑤）。

芝5丁目の森永プラザビル跡地では、森永乳業、三井不動産、JR東日本が地上23階の複合ビル（延床面積約10万m²）を開発中で、2028年度にオフィス棟と駅前デッキ広場の供用を開始し、全体の竣工は2033年度を見込むとのことである¹⁸（図表－15 ⑥）。

¹¹ 保留床取得者である日鉄興和不動産株式会社、第一生命保険株式会社、関電不動産開発株式会社、東京ガス不動産株式会社、九州旅客鉄道株式会社及び大成建設株式会社ならびに株式会社共同通信会館など地権者で構成。
¹² 日鉄興和不動産株式会社「～国際的なビジネスエリア虎ノ門での約2.9haの大規模再開発～「虎ノ門アルセアタワー」竣工」（2025年2月13日）
¹³ 三菱地所株式会社・株式会社 TBS ホールディングス「赤坂エリアの新たなランドマークとなる２棟の建物が2028年に誕生赤坂二・六丁目地区開発計画新築工事着手／民間都市再生事業計画に認定」（2024年3月13日）
¹⁴ 「BLUE FRONT SHIBAURA」HP
¹⁵ 「TAKANAWA GATEWAY CITY」HP
¹⁶ 東日本旅客鉄道株式会社「TAKANAWA GATEWAY CITY―100年先の心豊かなくらしのための実験場―2025年3月27日いよいよまちびらき」（2024年10月30日）
¹⁷ 株式会社世界貿易センタービルディング・鹿島建設株式会社・東京モノレール株式会社東日本旅客鉄道株式会社「世界貿易センタービルディング建替えプロジェクト2027年より順次開業へ」（2024年7月22日）
¹⁸ 建通新聞「森永など　田町駅西口駅前着工は25年度か」（2024年6月25日）

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/07/08	わが国のホテル投資市場規模（2024年）	吉田資	基礎研マンスリー
2025/07/02	「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/06/18	「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/05/30	「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/08

わが国のホテル投資市場規模（2024年）

吉田資

基礎研マンスリー

2025/07/02

「福岡オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

吉田資

不動産投資レポート