「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2024年）

金融研究部主任研究員吉田資

■要旨

横浜のオフィス市場は、コロナ禍以降、空室率は上昇基調で推移しており、成約賃料は弱含んでいる。今後も、みなとみらい２１地区や関内地区を中心に複数の大規模開発計画が進行中であり、市場への影響が注目される。本稿では、横浜のオフィス市況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行った。
神奈川県の就業者数は増加しているものの、今後、生産年齢人口は減少に向かう見通しである。また、オフィスワーカーの割合の高い非製造業では人手不足感が強い一方、企業活動はコロナ禍からの回復は鈍く、物価高騰のダメージも受けている。これらのことを勘案すると、横浜ビジネスエリアの「オフィスワーカー数」の増加はやや力強さに欠ける懸念がある。
また、横浜市でも「在宅勤務」を取り入れた新たな働き方が一定程度定着している。フレキシブルな働き方に即したオフィスの拠点配置や利用形態を検討する企業の増加が予想される。
一方、新規供給は「みなとみらい２１地区」や「関内地区」を中心に複数の大規模開発計画が進行中である。2024年と2026年に約3万坪の新規供給を控えるなか、今後、横浜の空室率は上昇することが予想される。
このため、横浜のオフィス成約賃料は、需給バランスの緩和に伴い下落基調で推移する見通しである。2023年の賃料を100とした場合、2024年は「96」、2028年は「86」に下落すると予想する。ただし、2023年対比で▲14％下落するものの、2018年と同程度の賃料水準に留まり、大幅な賃料下落には至らない見込みである。

■目次

1．はじめに
2．横浜オフィス市場の現況
　　2-1．空室率および賃料の動向
　　2-2．需給動向
　　2-3．エリア別動向
3．横浜オフィス市場の見通し
　　3-1．新規需要の見通し
　　3-2．新規供給見通し
　　3-3．賃料見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/17	アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/05	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）	吉田資	不動産投資レポート
2025/02/20	アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（1）～物流効率化・BCP・施設老朽化対応で、利用面積を見直し。賃貸施設利用が進み、地方都市で拡張意欲が高まる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/02/04	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。～期待はホテルと産業関係施設（データセンターなど）が上位。リスク要因として、国内金利と米国政治・外交への警戒高まる～第２１回不動産市況アンケート結果	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/03/17

アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。

吉田資

不動産投資レポート

2025/03/05

「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）

吉田資

不動産投資レポート