「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）

金融研究部主任研究員吉田資

■要旨

東京都心部Aクラスビルの空室率は、コロナ禍を受けて大きく上昇したが、2024年以降、低下基調で推移している。成約賃料についても需給バランスの改善に伴い、上昇に転じている。本稿では、東京都心部Aクラスビル市場の動向を概観し、2029年までの賃料と空室率の予測を行った。
東京都の就業者は情報通信業等を中心に増加が続いている。また、雇用環境についてはオフィスワーカーの割合の高い「非製造業」では人手不足感がより強く、企業の採用意欲が高まっている。以上を鑑みると、都心のオフィスワーカー数は堅調に推移するものと考えられる。
テレワークを取り入れた働き方に対応すべく、オフィス戦略を見直す動きは継続すると考えられる。フリーアドレスを導入して固定席の割合を減らし、リモート会議用ブースやリフレッシュルームを充実させる等、テレワークを取り入れた働き方に即した利用形態が増加するだろう。また、働き方の多様化が進むなか、引き続き「サードプレイスオフィス」市場の拡大が予想される。
人手不足等を背景に、従業員間のコミュニケーション促進や従業員満足度およびエンゲージメントの向上を目指し、ビルグレードアップを図るオフィス環境の整備は続くと見込まれる。以上の状況を踏まえると、都心部のオフィス需要は底堅く推移すると見通しである。
都心部では、多くの大規模開発が進行中である。2027年は、新規供給が一旦落ち着くものの、2029年は28万坪の大量供給が予定されている。
東京都心部A クラスビルの空室率は、2027年まで改善基調で推移し、その後は上昇に転じることが予想される。成約賃料は、安定的な需給環境のもと上昇基調で推移し、2024年の賃料を100とした場合、2025年に105、2028年に114、2029年に110となる見通しである。

■目次

1．はじめに
2．東京都心Aクラスオフィス市場の現況
　　2-1．空室率および賃料の動向
　　2-2．空室率と募集賃料のエリア別動向
　　2-3．企業のオフィス環境整備の方針等を踏まえた、今後のオフィス需要
3．東京都心部Aクラスビル市場の見通し
　　3-1．新規供給見通し
　　3-2．Aクラスビルの空室率および成約賃料の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー