Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～

金融研究部不動産調査室長岩佐浩人

■要旨

J-REIT市場は昨年まで３年連続で下落していたが、今年に入り、底打ちの機運がみられ、東証REIT指数は一時1700ポイント台を回復した。もっとも、日本銀行の政策金利引き上げに伴う市場金利上昇への警戒感もあり、一進一退の動きとなっている。
市場価格の低迷が長期化する一方、J-REIT市場のファンダメンタルズは着実に改善している。１口当たりNAVは前年比２％増加し、予想１口当たり分配金(DPU)も前年比８％増加し過去最高水準を更新している。
本稿では、現在のJ-REIT市場の収益環境を確認したのち、各種シナリオを想定し、今後５年間のDPU成長率を試算した。
結果、今後５年間のDPU成長率は、財務負担増加が内部成長を上回り▲７％（年率▲1.4％）となった。内訳は、「内部成長」が+７％、「外部成長」が▲３％、「財務戦略」が▲11％。2025年は横ばいを維持するものの、2026年から減益に転じる見通しである。
今後の「金利のある世界」と「インフレのある世界」において、DPU成長率を高めるには、金利上昇の影響に打ち克つ『内部成長』の実現が鍵を握る。また、現在の投資口価格が低迷する局面では、物件取得による資産規模の拡大ではなく、自己投資口買いによる資本効率の向上が求められる。

■目次

1――J-REIT市場は底打ちの機運がみられるも、金利上昇への警戒感から一進一退の動き
2――保有不動産は約4800棟、金額にして28兆円。予想１口当たり分配金は過去最高を更新
3――各種シナリオを設定し、今後５年間のDPU成長率を試算する
　　１｜保有オフィスビルのNOIは増加に転じる。2024年下期は前年同期比+1.1％増加
　　２｜保有オフィスビルのＮＯＩは今後５年間で+６％増加する見通し（標準シナリオ）
　　３｜賃貸マンションは賃料上昇率が拡大。今後のテナント入替時の賃料変動率は
　　　+５％を想定
　　４｜ホテル収益はコロナ禍前の水準を超過。さらなる改善を見込む
　　５｜物流施設の賃料は堅調を維持。今後のテナント更新時の賃料変動率は+５％を想定
　　６｜『財務戦略』によるＤＰＵへの寄与度は今後５年間で▲11％となる見通し
　　　（メインシナリオ）
　　７｜『外部成長』によるDPUへの寄与度は▲３％となる見通し
　　８｜今後5年間のDPU成長率はメインシナリオで▲７％（▲20％～+10％）の見通し

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/21	Ｊ-ＲＥＩＴ市場の動向と収益見通し。財務負担増加が内部成長を上回り、今後５年間で▲７％減益を見込む～シナリオ別のレンジは「▲20％～+10％」となる見通し～	岩佐浩人	基礎研レポート
2025/02/07	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	基礎研マンスリー
2025/01/24	Jリート市場回復の処方箋	岩佐浩人	研究員の眼
2024/12/04	Jリートの不動産運用で問われる「インフレ対応力」	岩佐浩人	ニッセイ年金ストラテジー

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/03/21

岩佐浩人

基礎研レポート

2025/02/07

Jリート市場回復の処方箋

岩佐浩人

基礎研マンスリー

2025/01/24