「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

金融研究部主任研究員吉田資

(4) 新築マンション市場を取り巻く需給環境
次に、東京23区の新築マンション市場を取り巻く需給環境を確認し、2024年の価格上昇要因について考察する。不動産経済研究所によれば、東京23区の新築分譲マンションの新規供給は、2013年をピークに減少傾向が続いている。2024年の新規供給戸数は8,275戸（前年比▲31％）となり、31年ぶりに１万戸を下回った。直近のピークである2013年（約2.8万戸）と比較すると、約３割の水準にとどまっている（図表－５）。

建設物価調査会「建築費指数」によれば、東京の「集合住宅（RC造）」の建築費は、構造的な人手不足や資材価格の上昇などを背景に、上昇基調で推移している。特に2021年以降は上昇率が顕著で、2024年は「132」（前年比＋7％）となり、直近４年間の上昇率は＋26％に達している（図表－６）。

土地総合研究所「不動産業業況等調査」によれば、「住宅・宅地分譲業」における「用地取得件数」の動向指数は、2024年に入りマイナス幅が縮小傾向にあるものの、マイナス圏（取得件数減少）で推移している。不動産投資家の関心が訪日外国人需要に沸くホテル市場に集まる⁸なか、マンション開発適地が、ホテル開発用地として取得されるケースも増加している⁹。こうした状況を踏まえると、デベロッパーによる開発用地の取得は引き続き低調な状況にある（図表－７）。

人手不足等に伴う建築コスト上昇や開発用地の不足を背景に、マンションデベロッパーは慎重な供給姿勢を崩しておらず、新築マンションの新規供給は低水準で推移していると考えられる。

続いて、マンション需要に影響を及ぼす人口移動（日本人移動者）を確認する。総務省「住民基本台帳人口移動報告」によれば、2024年の東京23 区の「転入者数」は35.7万人（前年比▲0.4％減少）、「転出者数」は31.3万人(同▲2.6％減少)、「転入超過数」は＋4.8万人（前年比+14.2％）となった（図表－８）。

東京23区への人口流入は、依然としてコロナ禍前の水準に至っていないものの、着実に回復傾向にある。こうした良好な需給環境を背景に、東京23区の新築マンション価格は上昇基調を維持していると考えられる。

⁸ 今年1月にニッセイ基礎研究所が国内の不動産実務家等に実施した「不動産市況アンケート」において、｢今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)｣について質問したところ、｢ホテル｣（73％）との回答が最も多かった。
　吉田資『良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。～期待はホテルと産業関係施設（データセンターなど）が上位。リスク要因として、国内金利と米国政治・外交への警戒高まる～第２１回不動産市況アンケート結果』 (ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート 2025年2月4日)
⁹ 日本経済新聞　ビジネスTODAY「首都圏マンション発売5割減　用地争奪、ホテルに敗れる」（2024年９月12日）

2-2．「エリア別価格指数」の算出
(1) 「エリア別価格指数」(年次)の算出結果
図表－９に、東京23区の「エリア別価格指数（年次）」の算出結果を示した。同指数は、東京23区を、居住世帯等の特徴が異なる4つのエリア（都心¹⁰・南西部¹¹・北部¹²・東部¹³）に分類したサブインデックスである。

2024年の価格指数(2005年=100)は、都心が「310.8」(前期比＋29％)、南西部が「218.6」(同11％)、東部が「221.4」(同＋15％)、北部が「208.8」(同＋９％)となり、都心が最大の上昇率を記録した。

リクルート「2024年首都圏新築マンション契約者動向調査」によれば、「住まいの購入理由」として、「子どもや家族のため、家を持ちたいと思ったから（36.1％）」(前年比±0ppt)との回答が最も多く、次いで、「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから（34.7％）」(同±2.7ppt)との回答が多かった。新築マンション購入時に、資産性を重視する傾向が強まっており、都心のマンション価格を押し上げた要因の１つと考えられる。

また、都心のマンションは、外国人の購入意欲も高い。日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」（2024年10月時点）によれば、東京（港区元麻布）のハイエンドクラスのマンション価格を「100.0」とした場合、香港は「258.7」、ロンドンは「206.3」、ニューヨークは「140.8」、シンガポール「138.6」となっている。東京の住宅価格は、世界の主要都市と比べると円安の影響などもあり、低い水準にある。こうした状況のなか、港区の一部地域（青山・麻布・赤坂）は資産性に加えて、大使館や主要外資系企業の通勤アクセスが良好であるため、特に高い人気を集めている¹⁴。

図表－９「新築マンション価格指数」（東京23区、都心、南西部、北部、東部）(2005年＝100、年次)

¹⁰ 都心：「千代田区」・「中央区」・「港区」・「渋谷区」・「新宿区」・「文京区」
¹¹ 南西部：「品川区」・「目黒区」・「大田区」・「世田谷区」・「杉並区」・「中野区」
¹² 北部：「北区」・「板橋区」・「練馬区」・「豊島区」
¹³ 東部：「江戸川区」・「江東区」・「台東区」・「墨田区」・「荒川区」・「足立区」・「葛飾区」
¹⁴ 日本経済新聞電子版「気がつけば「2億ション」　東京都心100平米未満も」（2024年12月２日）

(2) 「エリア別価格指数」(半期)の算出結果
続いて、図表－10,11に、「エリア別価格指数」の半期毎の算出結果を示した。

2024年下期の価格指数(2005年上期=100)は、都心「334.0」＞東部「226.8」＞南西部「224.4」＞北部「214.6」となった。

2024年の上昇率を上期と下期に分けて確認すると、都心（上期13％/下期16％）は下期にかけて上昇率が拡大した一方、南西部（上期８％/下期３％）は下期に上昇率が縮小し、北部（上期５％/下期▲１％）と東部（上期11％/下期▲１％」は下期に下落に転じる結果となった。

図表－10　「エリア別価格指数」（都心、南西部）（2005年上期＝100、半期）

国土交通省「令和５年度住宅市場動向調査」によれば、分譲集合住宅に住み替えた世帯に、住宅選びの際に妥協した点を質問したところ、「価格（予定より高くなった）」（46％）との回答が最も多く、約5割を占めた。また、スタイルアクト「マンション購入に関する意識調査」（2025年２月時点）によれば、東京23区でマンション購入を検討している層に、現在のマンション価格に関する認識を質問したところ、「購入をためらうほど高い」（57％）との回答が最も多く、次いで「購入を諦めるほど高い」（27％）が多かった。東京カンテイの調査によれば、2023年の新築マンション価格の年収倍率¹⁵は、東京都では約18倍に達した。マンション購入の実需層が、価格高騰に追随することが難しくなり、投資目的での購入を多く含む「都心」を除き、周辺エリアでは価格上昇が頭打ちとなった可能性が考えられる。

¹⁵ マンション価格（70m²換算）を平均年収で除し、新築価格が年収の何倍に相当するかを算出したもの。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/04/17

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/08

良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果

吉田資

基礎研マンスリー

2025/03/31