「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（３）～アベノミクス以降、「駅近」の評価が上昇、「広さ」のプライオリティが低下。「中心部までのアクセス」はコロナ禍を機に評価が高まる～　|ニッセイ基礎研究所

吉田資 (よしだたすく)

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

■要旨

本稿では、３回に分けて、東京23区の新築マンション市場の動向を概観する。第３回目の今回のレポートでは、新築マンション価格の決定構造が分析期間（2005年～2022年）においてどのように変化したかを確認した。
(1)アベノミクス以降、「駅近」への評価が高まったこと、(2)「住居の広さ」に対するプライオリティが低下したこと、(3)コロナ禍を機に「東京の中心部へのアクセス」への評価が高まっていることが、確認できた。
東京23区の新築マンション価格は、良好な需給環境が継続するなか、過去10年間で+69％上昇した。一方、今後については需給の緩和によって、現在の「価格上昇フェーズ」が転換期を迎える可能性がある。東京23区で2023年以降に完成予定のタワーマンションは約6万戸に達し、過去10年間の新規供給数を上回る。また、需要面においても、東京23区の転入超過数の減少や住宅ローン金利上昇の影響が懸念される。
コロナ禍以降、消費者の新築マンションに求める機能や評価目線が刻々と変化するなか、マンション開発事業者は、人々のライフスタイルの変化や取得ニーズに対応した事業の舵取りがこれまで以上に求められることになりそうだ。

■目次

1. はじめに
2. 新築マンション価格の決定構造の変遷
　　2－1. 「最寄り駅までのアクセス時間」に対する評価～アベノミクス以降、「駅近」の評価が
　　　　　高まる
　　2－2. 「住居の広さ」に対する評価～アベノミクス以降、「広さ」へのプライオリティが低下
　　2－3. 「都市の中心部までのアクセス時間」に対する評価～コロナ禍を機に、中心部の評価が
　　　　　高まる
3. おわりに

吉田資 (よしだたすく)

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/12/26	わが国の不動産投資市場規模(2025年)～「収益不動産」の資産規模は約352.1兆円(前回比＋37.0兆円)。すべての用途が前回調査から拡大。	吉田資	不動産投資レポート
2025/12/11	外国人宿泊需要増加の背景を探る～外国人宿泊者数の決定要因分析～	吉田資	不動産投資レポート
2025/11/11	東京オフィス賃料は上昇基調が強まる。REIT市場は６カ月連続で上昇－不動産クォータリー・レビュー2025年第３四半期	吉田資	不動産投資レポート
2025/10/15	「生活の質」と住宅価格の関係～教育サービス・治安・医療サービスが新築マンション価格に及ぼす影響～	吉田資	不動産投資レポート

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（３）～アベノミクス以降、「駅近」の評価が上昇、「広さ」のプライオリティが低下。「中心部までのアクセス」はコロナ禍を機に評価が高まる～

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