2023年04月11日

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向（１）～良好な需給環境と低金利を背景に、東京23区の新築マンション価格は過去10年間で+69％上昇

金融研究部 主任研究員 吉田 資

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■要旨
 
  • 本稿では、３回に分けて、東京23区の新築マンション市場の動向を概観する。第1回目の今回のレポートでは、はじめに、新築マンション市場を取り巻く需給環境を確認した。次に、東京23区の新築マンションの販売データ（2005年～2022年）を用いて、品質調整をした「新築マンション価格指数」を作成し、その価格動向について解説した。
     
  • 2005年以降の価格動向をみると、次の３つのフェーズに分類することができる。１つ目は、「2005年～2008年：リーマンショック前までの価格上昇局面（不動産ファンドバブル期）」、２つ目は「2009年～2012年：リーマンショック後の価格下落局面（東日本大震災を含む）」、３つ目は「2013年～2022年：アベノミクス以降の価格上昇局面」である。直近2022年の価格指数（2005年＝100）は「192.4」となり、アベノミクスがスタートして以降の過去10年間で+69％上昇した。
     
  • 人手不足に伴う建築コストの上昇やマンション用地価格の高止まりを背景に、マンションデベロッパーが慎重な供給姿勢を維持するなか、東京23区の新築マンションの新規供給は長期的に減少傾向にある。一方、マンション居住の意向が高まり、主なマンション購入層である「夫婦のみの世帯」と「未就学児がいる世帯」の増加が続くなか、低金利環境がマンション購入を後押している。この結果、東京23区の新築マンション市場は良好な需給環境が継続しており、リーマンショック後の価格下落局面（2009年～2012年）を除いて、長期にわたり価格上昇が続いていると考えられる。

 
東京23区　「新築マンション価格指数」 （2005年＝100、年次）
■目次

1. はじめに
2. 新築マンション市場を取り巻く需給環境
　　2-1. 新規供給戸数の動向～2022年の新規供給戸数は2005年対比で1/3の水準に減少
　　2-2. 建築コストの動向～構造的な人手不足に伴い、建築コストの上昇が継続
　　2-3. 開発用地の動向～デベロッパーの開発用地取得は長期的に低調に推移
　　2-4. 望まれる住宅形態～東京圏ではマンション居住の意向が高まる
　　2-5. 人口移動の動向
　　　　～コロナ禍前は大幅な転入超過が続いていたが、コロナ禍後は大きく鈍化
　　2-6. 新築マンション購入層の動向
　　　　～「夫婦のみの世帯」と「未就学児がいる世帯」が需要を支える
　　2-7. 住宅ローンの動向
　　　　～低金利による購入資金の負担軽減が、マンション購入を後押し
3. 「新築マンション価格指数」の作成
　　3-1. 作成手法
　　3-2. 算出結果
（補論）「新築マンション価格指数」と「平均価格・m2単価」（不動産経済研究所公表）の比較

【次ページ】はじめに

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吉田 資 (よしだ たすく)

研究・専門分野
不動産市場、投資分析

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03-3512-1861

経歴
  • 【職歴】
    　2007年 住信基礎研究所（現　三井住友トラスト基礎研究所）
    　2018年 ニッセイ基礎研究所

    【加入団体等】
    　一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員（2020年度～）

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