コロナ禍における東京23区の人口移動

金融研究部主任研究員吉田資

総務省「住民基本台帳人口移動報告」によれば、東京23区への転入者数は、コロナ禍を経て2020年以降減少に転じ、2021年は前年比▲3.5％の約36.5万人となった。一方、転出者数は、2020年以降増加ペースが加速し、2021年は前年比＋4.0％の約38.0万人となった。この結果、「転入超過」が続いていた東京23区は、約▲1.5万人の「転出超過」となった（図表１）。

東京23区の転入超過数を年齢別にみると、「10代」と「20代」は、大学や専門学校等への進学や新卒就職等を背景に「転入超過」を維持している。しかし、「30代」は、2020年に▲14,881人、2021年に▲26,705人となり「転出超過」に転じ、「40代」以上では「転出超過」が拡大傾向にある（図表２）。

また、東京23区の転入超過数を都道府県別にみると、コロナ禍前の2019年は「大阪府(＋7,285人)」や「愛知県(＋6,547人)」を中心に「転入超過」は45都道府県を数えて、「埼玉県(▲5,696人）」と「東京都下(▲1,102人)」のみが「転出超過」であった（図表３）。

これに対して、2021年は「大阪府（＋4,995人）」や「愛知県（＋4,859人）」が2019年の約７割の水準に留まったほか、「転出超過」の都道府県は８自治体（茨城県・埼玉県・千葉県・東京都下・神奈川県・山梨県・長野県・沖縄県）に増加した。このうち、「埼玉県（▲16,013人）」・「神奈川県（▲14,576人）」・「東京都下（▲11,026人）」は１万人を超える「転出超過」となっている（図表４）。

図表３：都道府県別転入超過数(2019年)/図表４：都道府県別転入超過数(2021年)

ニッセイ基礎研究所が、2022年３月に関東地方の居住者を対象に行った調査では、約２割の人が、郊外・地方移住への希望を持っていることが窺えた。また、内閣府「新型コロナウィルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」によれば、東京圏在住で地方移住に関心を示した回答は、2019年12月の25％から2022年６月の34％へと増加している。

「在宅勤務を利用することで郊外や地方でも都心と同様に働ける」や「人口密度が低く自然豊かな環境に魅力を感じた」、「ライフスタイルを都市部での仕事重視から、郊外や地方での生活重視に変えたい」といった理由から郊外・地方移住に関心を持つ人が増えるなか、東京23区から周辺の都道府県へ人口が流出する動きがみられる。

また、東京23区毎の転入超過数をみると、2019年は「転入超過」が21区にのぼった。一方、2021年は「足立区（＋2,297人）」や「江東区（＋1,420人）」等、10の区では「転入超過」を維持したが、「江戸川区（▲3,481人）」や「目黒区（▲2,737人）」など13の区が「転出超過」となった。同じ東京23区内でも、人口移動に地域差が生じている（図表５）。

転入超過数（月次）をみると、2022年に入り「転入超過」に転じたが、2022年５月以降、再び「転出超過」となっている。昨年から回復の兆しはみえるものの、コロナ禍前（2019年）の水準には至っていない（図表６）。「在宅勤務」を取り入れた働き方が浸透し、「都心に近い」など通勤利便性を重視する傾向が弱まり、多様な価値基準による住居選択がひろがるなか、住宅需要に影響を及ぼす人口移動にも変化がみられる。不動産運用を行う上で、人口移動を引き続き注視する必要があるだろう。

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/03/25	「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/17	アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。	吉田資	不動産投資レポート
2025/03/05	「東京都心部Ａクラスビル市場」の現況と見通し（2025年３月時点）	吉田資	不動産投資レポート
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媒体

2025/03/25

「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

吉田資

不動産投資レポート

2025/03/17

アンケート調査から読み解く物流施設利用の現状と方向性（2）～倉庫管理システムと冷蔵・冷凍機能を拡充。地震対策・電源確保と自動化が一層進む。従業員の健康配慮を重視。

吉田資

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