「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2024年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

札幌のオフィス市場では、昨年の新規供給面積が17年ぶりに１万坪を超え、需給環境はやや緩和したものの、空室率は全国主要都市の中で最も低い水準を維持し、成約賃料は堅調に推移している。一方、今後についても複数の大規模ビル開発が計画されている。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．札幌オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、札幌市の空室率（2024年7月時点）は3.1％となり、前年比＋0.7％上昇した図表－１）。昨年の新規供給面積が17年ぶりに１万坪を超えて、需給環境はやや緩和したものの、空室率は全国主要都市の中で最も低い水準を維持している。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模3.1％（前年比+2.0ppt）」と「大型3.5％（同+0.3ppt）」が上昇した一方、「中型3.0％（同▲0.3ppt）」と「小型2.7％（同▲1.5ppt）」は低下し、規模間の格差が縮小した（図表－２）。

新規供給の増加を受けて空室率が上昇したものの、成約賃料は堅調に推移している。2023年下期の成約賃料は、前期比+3.7％、前年同期比＋10.6％となった（図表－３）。

2023年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、大阪市が低下、東京都心５区、名古屋市、札幌市が概ね横ばい、仙台市と福岡市は上昇した。また、成約賃料は、大阪市が下落、福岡市が横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した札幌市の賃料サイクル²は、2013年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面が続いていたが、足元では空室率が上昇しており、「空室率上昇・賃料上昇」の局面に差し掛かっている（図表－５）。

図表－４　2023年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　札幌オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、札幌ビジネス地区では、大型ビルが竣工したことに伴い、2023年末の賃貸可能面積（総供給面積）は 52.2万坪（前年比＋1.2万坪）に増加した。一方、2023年末のテナントによる賃貸面積（総需要面積）は50.6万坪（前年比＋0.7万坪）となり、空室面積は1.6万坪（前年比＋0.5万坪）と前年比+44％増加した（図表－６）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2023年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区（29.1％）」であり、次いで「駅前通・大通公園地区（26.0％）」、「創成川東・西11丁目近辺地区（15.4％）」、「南1条以南地区（14.8％）」、「北口地区（14.7％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、「北口地区」（前年比＋0.5万坪）や「駅前通・大通公園地区」（同＋0.5万坪）等で増加し、合計＋1.2万坪となった。これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「駅前通・大通公園地区」（前年比＋0.3万坪）や「北口地区」（同＋0.1万坪）等で増加し、合計で＋0.7万坪の増加となった。この結果、空室面積は、札幌ビジネス地区全体で＋0.5万坪の増加となった（図表－９）。

図表－８　札幌ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2023年）/図表－９　札幌ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2023年）

エリア別の空室率（2024年6月時点）を確認すると、「北口地区7.4％（前年比＋5.0ppt）」、「創成川東・西11丁目近辺地区4.2％（同＋1.3ppt）」、「駅前東西地区1.6％（同＋0.3ppt）」で上昇した一方、「駅前通・大通公園地区2.6％（前年比▲0.1ppt）」と「南1条以南地区1.8％（同▲0.3ppt）」で低下した（図表－10左図）。

エリア別の募集賃料（2024年6月時点）は、「創成川東・西11丁目近辺地区：前年比＋8.0％」、「北口地区：同＋6.3％」、「駅前東西地区：同＋4.8％」、「南1条以南地区：同＋3.6％」、「駅前通・大通公園地区：同＋2.1％」となり、いずれのエリアも上昇基調で推移している。（図表－10右図）。

日付	タイトル	執筆者	媒体
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タイトル

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2025/07/02

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