アメリカの商業用不動産向け融資～延滞率上昇は懸念材料、しかしより重要なのは個別行の状況～

金融研究部客員研究員小林正宏

■要旨

アメリカの商業用不動産（Commercial Real Estate、以下「CRE」と略）市場の苦境は続いており、特にリモートワークの影響等でオフィス市場は低迷している。米CRE向け融資の延滞率は上昇しており、FRB（連邦準備制度理事会）が2022年３月から急激な利上げを行った影響もあり、コロナ禍の2020年の水準を超えている。
アメリカでは住宅ローンは30年固定が一般的で、利上げ前の低金利のうちに金利をロックした多くの債務者が利上げの影響を受けないことがしばしば指摘される。一方、CREは融資期間が短く、満期に借り換えでロールオーバーするケースが多く、リファイナンスの可否が重要になる。そこに、審査基準の厳格化と、借換時の金利の上昇がダブルでヒットしたことが、住宅市場とは異なる。
CREへの与信は大手銀行よりも中小銀行の方が集中度が高い。2023年第３四半期時点でCRE向け融資の総資産に占める比率は総資産2,500憶ドルを超える大銀行14行では６％だが、その次の区分である100憶～2,500憶ドルの規模の銀行142行では18.8％と３倍に跳ね上がる。昨今話題になっているNew York Community Bancorp, Inc.（NYCB）で多くを占めているのは集合住宅向け融資（Multi-family）であり、テレワークで苦境が報じられているオフィス向けではない。その意味でも、マクロ的な動向よりも地域別、更には個別行の状況がより重要になる。とはいえ、どこにどう波及するかを予見することは困難であり、全体の動向を注視し続ける必要は残るだろう。

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小林正宏 (こばやしまさひろ)

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小林 正宏 (こばやし まさひろ)

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