住宅価格は上昇加速。オフィス空室率は上昇一服も賃料下落が継続－不動産クォータリー・レビュー2021年第4四半期　|ニッセイ基礎研究所

(2) 賃貸マンション
東京23区の転出超過が継続するなか、東京23区のマンション賃料はピークアウト感がみられる。三井住友トラスト基礎研究所・アットホームによると、2021年第3四半期の賃料は前年比でシングルタイプが▲2.4%、コンパクトタイプが▲0.9%、ファミリータイプが▲2.8%となった（図表－12）。また、高級賃貸マンションの空室率（2021年12月末）は5.0%（前年比▲0.9ポイント）、賃料は18,566 円/月坪（前年比▲0.4%）と5四半期ぶりにマイナスとなった（図表－13）。

住民基本台帳人口移動報告によると、12月の東京23区の転入超過数は▲4,309人となった。2021年全体の転入超過数は▲14,828人と、1996年以来の転出超過となった（図表－14）⁷。

⁷ 2013年までは日本人のみ、2014年以降は外国人を含めた数値。

(3) 商業施設・ホテル・物流施設
商業セクターでは、緊急事態宣言の解除を受けて、百貨店の売上やサービス消費が増加した。商業動態統計などによると、2021年10-12月の小売販売額（既存店、前年同期比）は百貨店が+7.0%、スーパーが▲0.9%、コンビニエンスストアが+0.1%となった。また、日本銀行の消費活動指数（実質）によると、2021年11月は耐久財が+2.2%（前月+7.9%）、非耐久財が+1.3%（同▲0.7%）、サービスが+3.4%（同+5.4%）と増加した（図表－15）。

ホテルセクターは、緊急事態宣言の解除を受けて回復の足取りが強まった。宿泊旅行統計調査によると、2021年12月の延べ宿泊者数は、コロナ禍以前の2019年対比で▲15.6%となり、｢Go Toトラベル｣キャンペーンの恩恵から最も回復した2020年11月の▲25.2%を上回った。2021年10-12月累計の延べ宿泊者数は2019年対比で▲26.7%、このうち外国人が▲96.6%、日本人が▲9.8%となった（図表－16）。また、STR社によると、12月のホテルRevPARは2019年対比で全国が▲35.9%、東京が▲54.0%、大阪が▲44.7%となった。このように、新規感染者数の減少に伴いホテル市況は回復に向かったが、2022年に入ってからは、新型コロナウイルス(オミクロン株)の感染拡大を背景に、再び経営環境の厳しさが増している。

物流セクターは、首都圏・近畿圏ともに需給環境は良好である。CBREによると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率（2021年12月末）は前期比▲0.3%低下の2.3%となった（図表－17）。2021年通年の新規需要は54万坪と前年の46万坪を上回り、3PL企業をはじめ幅広い業種からの需要が見られた。2022年の新規供給は過去最大の72万坪となる見込みだが、年前半の竣工予定物件では約半分の面積でリーシングが進んでいるとのことである。近畿圏の空室率は1.2%（前期比▲0.6%）と、6四半期連続で低下した。また、一五不動産情報サービスによると、2021年10月時点の東京圏の募集賃料は4,580円/月坪（前期比+2.5%）となった。

4. J-REIT（不動産投信）市場

2021年12月末の東証REIT指数（配当除き）は2021年9月末比で▲0.3%下落した。セクター別では、オフィスが▲3.4%、住宅が+3.2%、商業・物流等が+2.0%となった（図表－18）。オミクロン株の感染拡大への警戒感から、ホテルや商業、オフィス系REITが売られる一方で、収益の安定性が評価されて物流や住宅系REITが堅調に推移し、セクター間のパフォーマンス格差が広がった。

J-REITによる2021年第4四半期の物件取得額（引渡しベース）は4,380億円（前年同期比+6%）、1-12月累計で1兆5,969億円（+15%）となった。アセットタイプ別の取得割合（1-12月累計）は、オフィス（46%）、物流施設（24%）、住宅（13%）、商業施設（11%）、底地ほか（6%）、ホテル（1%）の順となり、オフィスが３年ぶりに物流施設を上回りトップに返り咲いた（図表－19）。

12月末時点のバリュエーションは、純資産11.1兆円に保有物件の含み益4.3兆円を加えた15.4兆円に対して時価総額は17.0兆円でNAV倍率は1.1倍、分配金利回りは3.5%、10年国債利回りに対するイールドスプレッドは3.4%となっている。

2021年のJ-REIT市場を振り返ると、東証REIT指数（配当除き）は+15.8％上昇し、国内株式の上昇率（+10.4％）を２年ぶりに上回った（図表－20）。年明け以降、NAV倍率で１倍を下回る割安感などを背景に7月まで上昇基調が継続。その後は米国金利の上昇懸念などから頭打ちとなったものの、東証REIT指数は節目となる2,000ポイント台を維持して１年を終えた。銘柄数は61社（▲1社）に減少したものの、市場時価総額は17.0兆円（前年比+18％）に拡大し、運用資産額（取得額ベース）も21.2兆円（前年比+5％）となった。デット資金の調達環境も良好で、投資法人債の発行金額は1,565億円（平均期間9.8年、平均利率0.50％）となり、引き続き長期資金を低利で調達できている。一方、業績面では、オフィス市場を中心に不動産賃貸市況の調整局面が継続したため、市場全体の予想１口当たり分配金はほぼ横ばいで推移し、１口当たりNAVの成長率も+3％に留まった。