「大阪オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

大阪のオフィス市場は、大規模ビルの竣工が相次ぐなか、立地改善やオフィス環境のグレードアップを図るオフィス需要が新規供給を吸収し、空室率は概ね横ばいとなり、成約賃料は上昇基調である。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．大阪オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、大阪市のオフィス空室率(2025年３月時点)は、4.1％（前年比＋0.1ppt）となった（図表－１）。「JPタワー大阪」や「イノゲート大阪」、「グラングリーン大阪」などの大規模ビルが竣工し新規供給量が増加する一方、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善やオフィス環境のグレードアップを図る移転需要が増えており、空室率は前年と同水準に留まった。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大規模3.5％（前年比＋0.4ppt）」と「大型3.8％（同＋0.2ppt）」が上昇した一方、「中型5.4％（同▲0.6ppt）」と「小型6.3％（同▲0.3ppt）」は低下した（図表－２）。

需給バランスが均衡するなか、成約賃料は上昇基調で推移している。2024年下期の大阪市の成約賃料は、前期比▲1.2％、前年比＋8.5％となった（図表－３）。

図表－3　主要都市のオフィス成約賃料（東京都心５区除き）（オフィスレント・インデックス）

2024年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、都心５区、名古屋市、福岡市が低下、仙台市が概ね横ばい、大阪市と札幌市はやや上昇となった。また、成約賃料は、札幌市が概ね横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した大阪市の賃料サイクル²は、2012年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」局面が続いていたが、2020年下期から「空室率上昇・賃料上昇」局面へ移行している（図表－５）。

図表－4　2024年の主要都市のオフィス市況（前年比）/図表－5　大阪オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．需給動向
三鬼商事によると、大阪ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、「グラングリーン大阪」等、大型ビルが竣工したことに伴い、230.1万坪（前年比＋7.9万坪）となり、前年末から大きく増加した。これに対して、テナントによる賃貸面積は、220.8万坪（前年比＋7.7万坪）となった。この結果、大阪ビジネス地区の空室面積は、9.3万坪（前年比＋0.2万坪）となり、前年から＋２％増加した（図表－６、図表－７）

2-3．エリア別動向
2024年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区（36.2％）」で、次いで「淀屋橋・本町地区（30.2％）」、「船場地区（13.7％）」、「新大阪地区（10.0％）」、「心斎橋・難波地区（5.1％）」、「南森町地区（4.7％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、「梅田地区」（前年比＋6.8万坪）や「淀屋橋・本町地区」（同＋0.8万坪）等で増加し、全体で＋7.9万坪増加した。これに対して、賃貸面積は、「梅田地区（同＋6.2千坪）」や「新大阪地区（同＋0.7万坪）」等で増加し、全体で＋7.7万坪増加した。この結果、空室面積は全体で＋0.2万坪の増加となった（図表－９）。

図表－8　大阪ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2024年）/図表－9　大阪ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2024年）

エリア別の空室率（2024年12月末）をみると、「梅田地区4.4％（前年比＋0.4ppt）」と「淀屋橋・本町地区4.1％（同＋0.4ppt）」が前年から上昇した一方、「新大阪地区2.9％（同▲2.0ppt）」、「心斎橋・難波地区2.0％（同▲1.0ppt）」、「南森町地区3.9％（同▲0.5ppt）」、「船場地区4.5％（同▲0.4ppt）」は低下した（図表－10 左図）。

また、エリア別の募集賃料（2024年12月時点）は、「南森町地区（前年比▲2.0％）」を除く、全てのエリアで上昇した。特に、「心斎橋・難波地区（同＋2.2％）」と「淀屋橋・本町地区（同＋2.1％）」の上昇率が大きくなった（図表－10 右図）。

日付	タイトル	執筆者	媒体
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2025/06/18	「広島オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート
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2025/07/02

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