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- 「大阪オフィス市場」の現況と見通し(2025年)
2025年03月25日
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1.はじめに
大阪のオフィス市場は、大規模ビルの竣工が相次ぐなか、立地改善やオフィス環境のグレードアップを図るオフィス需要が新規供給を吸収し、空室率は概ね横ばいとなり、成約賃料は上昇基調である。本稿では、大阪のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。
2.大阪オフィス市場の現況
2-1.空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、大阪市のオフィス空室率(2025年3月時点)は、4.1%(前年比+0.1ppt)となった(図表-1)。「JPタワー大阪」や「イノゲート大阪」、「グラングリーン大阪」などの大規模ビルが竣工し新規供給量が増加する一方、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善やオフィス環境のグレードアップを図る移転需要が増えており、空室率は前年と同水準に留まった。
空室率をビルの規模1別にみると、「大規模3.5%(前年比+0.4ppt)」と「大型3.8%(同+0.2ppt)」が上昇した一方、「中型5.4%(同▲0.6ppt)」と「小型6.3%(同▲0.3ppt)」は低下した(図表-2)。
三幸エステートによると、大阪市のオフィス空室率(2025年3月時点)は、4.1%(前年比+0.1ppt)となった(図表-1)。「JPタワー大阪」や「イノゲート大阪」、「グラングリーン大阪」などの大規模ビルが竣工し新規供給量が増加する一方、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善やオフィス環境のグレードアップを図る移転需要が増えており、空室率は前年と同水準に留まった。
空室率をビルの規模1別にみると、「大規模3.5%(前年比+0.4ppt)」と「大型3.8%(同+0.2ppt)」が上昇した一方、「中型5.4%(同▲0.6ppt)」と「小型6.3%(同▲0.3ppt)」は低下した(図表-2)。
1 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100~200坪未満、中型は同50~100坪未満、小型は同20~50坪未満。
2 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→④空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。
2-3.エリア別動向
2024年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区(36.2%)」で、次いで「淀屋橋・本町地区(30.2%)」、「船場地区(13.7%)」、「新大阪地区(10.0%)」、「心斎橋・難波地区(5.1%)」、「南森町地区(4.7%)」の順となっている(図表-8)。
賃貸可能面積は、「梅田地区」(前年比+6.8万坪)や「淀屋橋・本町地区」(同+0.8万坪)等で増加し、全体で+7.9万坪増加した。これに対して、賃貸面積は、「梅田地区(同+6.2千坪)」や「新大阪地区(同+0.7万坪)」等で増加し、全体で+7.7万坪増加した。この結果、空室面積は全体で+0.2万坪の増加となった(図表-9)。
2024年末時点で賃貸可能面積が最も大きいエリアは「梅田地区(36.2%)」で、次いで「淀屋橋・本町地区(30.2%)」、「船場地区(13.7%)」、「新大阪地区(10.0%)」、「心斎橋・難波地区(5.1%)」、「南森町地区(4.7%)」の順となっている(図表-8)。
賃貸可能面積は、「梅田地区」(前年比+6.8万坪)や「淀屋橋・本町地区」(同+0.8万坪)等で増加し、全体で+7.9万坪増加した。これに対して、賃貸面積は、「梅田地区(同+6.2千坪)」や「新大阪地区(同+0.7万坪)」等で増加し、全体で+7.7万坪増加した。この結果、空室面積は全体で+0.2万坪の増加となった(図表-9)。
エリア別の空室率(2024年12月末)をみると、「梅田地区4.4%(前年比+0.4ppt)」と「淀屋橋・本町地区4.1%(同+0.4ppt)」が前年から上昇した一方、「新大阪地区2.9%(同▲2.0ppt)」、「心斎橋・難波地区2.0%(同▲1.0ppt)」、「南森町地区3.9%(同▲0.5ppt)」、「船場地区4.5%(同▲0.4ppt)」は低下した(図表-10 左図)。
また、エリア別の募集賃料(2024年12月時点)は、「南森町地区(前年比▲2.0%)」を除く、全てのエリアで上昇した。特に、「心斎橋・難波地区(同+2.2%)」と「淀屋橋・本町地区(同+2.1%)」の上昇率が大きくなった(図表-10 右図)。
また、エリア別の募集賃料(2024年12月時点)は、「南森町地区(前年比▲2.0%)」を除く、全てのエリアで上昇した。特に、「心斎橋・難波地区(同+2.2%)」と「淀屋橋・本町地区(同+2.1%)」の上昇率が大きくなった(図表-10 右図)。
(2025年03月25日「不動産投資レポート」)
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経歴
- 【職歴】
2007年 住信基礎研究所(現 三井住友トラスト基礎研究所)
2018年 ニッセイ基礎研究所
【加入団体等】
一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)
吉田 資のレポート
日付 | タイトル | 執筆者 | 媒体 |
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