「仙台オフィス市場」の現況と見通し（2024年）　|ニッセイ基礎研究所

1．はじめに

仙台のオフィス市場では、昨年の新規供給面積が13年ぶりに1万坪を超えて約1.5万坪に達し、空室率は上昇したものの、成約賃料は堅調に推移している。本稿では、仙台オフィス市場の現況を概観した上で、2028年までの賃料予測を行う。

2．仙台オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、仙台市の空室率（2024年７月時点）は6.3％となり、前年から＋1.2％上昇した（図表－１）。昨年の新規供給面積が13年ぶりに1万坪を超えて約1.5万坪に達し、需給環境が緩和した。

空室率をビルの規模¹別にみると、「中型7.2％（前年比＋0.5ppt）」、「大規模6.6％（同＋2.7ppt）」、「大型4.7％（同＋0.1ppt）」が上昇する一方、「小型8.2％（同▲2.2ppt）」は低下した（図表－２）。

新規供給の増加を受けて空室率が上昇したものの、成約賃料は堅調に推移している。2023年下期の仙台市の成約賃料は、前年比＋7.3％、前期比▲2.9％となった（図表－３）。

2023年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、大阪市が低下、東京都心５区、名古屋市、札幌市が横ばい、仙台市と福岡市は上昇した。また、成約賃料は、大阪市が下落、福岡市が横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した仙台市の賃料サイクル²は、2010年下期を起点とした「空室率低下・賃料上昇」局面が長らく続いていたが、足元では「空室率上昇・賃料上昇」局面に移行しつつある（図表－５）。

図表－４　2023年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　仙台オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
²　賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、仙台ビジネス地区では、「ヨドバシ仙台第一ビル」や「アーバンネット仙台中央ビル」等、大型ビルが竣工したことに伴い、2023年末の賃貸可能面積（総供給面積）は 48.4万坪（前年比＋1.0万坪）に増加した。一方、2023年末のテナントによる賃貸面積（総需要面積）は45.4万坪（前年比＋0.2万坪）となり、空室面積は3.0万坪（前年比＋0.8万坪）と前年比+38％増加した（図表－６）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
2023年末時点で「賃貸可能面積」が最も大きいエリアは、「駅前地区（36.4％）」で、次いで「一番町周辺地区（30.8％）」、「駅東地区（14.9％）」、「県庁・市役所周辺地区（12.7％）」の順となっている（図表－８）。

「賃貸可能面積」は、「駅前地区」（前年比＋0.7万坪）や「一番町周辺地区」（同+0.2万坪）等で増加し、合計＋1.0万坪となった。これに対して、テナントによる「賃貸面積」は、「駅前地区」（同＋0.5万坪）で増加した一方、「駅東地区」（同▲0.3万坪）で減少し、合計で＋0.2万坪の増加となった（図表－９）。この結果、空室面積は、仙台ビジネス地区全体で＋0.8万坪の増加となった。

図表－８　仙台ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2023年）/図表－９　仙台ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2023年）

エリア別の空室率（2024年6月時点）を確認すると、「駅東地区9.1％」（前年比＋1.5ppt）、「駅前地区6.1％」（同＋1.0ppt）、「一番町周辺地区5.6％」（同＋1.1ppt）、「県庁・市役所周辺地区5.5％」（同＋0.3ppt）が上昇した一方、「周辺オフィス地区7.0％」（同▲1.8ppt）は低下した（図表－10左図）。

募集賃料は、「県庁・市役所周辺地区（前年比▲0.3％）」を除く全ての地区で上昇し、「一番町周辺地区（同＋1.9％）」の上昇率がやや大きくなっている（図表－10右図）。

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