「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2023年】（２）～コロナ禍以降、「駅近」志向が高まる一方、「住居の広さ」と「中心部までのアクセス」への評価は揺り戻しの動きも

金融研究部主任研究員吉田資

2－3．「都市の中心部までのアクセス時間」に対する評価～アクセス時間の評価向上に揺り戻しの動き
「最寄り駅から都市の中心部⁹までの所用時間」の回帰係数の符号は、分析期間中、一貫してマイナスとなっている（図表－７）。これは、東京の中心部までのアクセス時間が長くなる（短くなる）につれて、新築マンション価格（坪単価）が下落（上昇）することを意味する。

各フェーズ（Ｉ～III）における回帰係数の推移をみると、「上昇フェーズＩ」は、係数の値は2005年の▲0.3％¹⁰から2007年の▲1.0％へとマイナス幅が拡大した。この時期は、「職住近接」志向の高まり¹¹とともに、価格上昇に伴い賃貸・転売目的の購入が増えていたこと¹²等が要因として考えられる。

その後、係数の値は縮小傾向にあったが、コロナ禍を経てマイナス幅が急拡大した（2007年▲1.0％⇒2019年▲0.4％⇒2022年▲1.2％）。先行研究では、コロナ禍以降、通勤時の感染の機会を減らすため、職場近くへの居住を奨励・支援したり、自転車通勤や自動車通勤を認めたりする例もあり、都心居住の志向が強まる傾向もあったと指摘されている¹³。

しかし、直近（2023年）の回帰係数の値は▲0.9％と、前年（▲1.2％）から縮小した。アルヒ「コロナ禍を経た街選びと家選びの実態調査」¹⁴によれば、住宅購入を検討している有職者に「検討している物件から職場までの通勤時間」を尋ねたところ、「30分未満」との回答が３割であった一方、「1時間以上」との回答も3割強を占めた（図表－８）。前述の通り、東京ではテレワーク（在宅勤務）が急速に普及し、在宅勤務を取り入れたワークスタイルが定着しつつある。そうしたなか、通勤時間に対する考え方も多様化しつつあるようだ。「中心部へのアクセス」に対する評価についても、今後の変化を注視したい。

⁹ 本稿では、便宜上、「東京駅」とした。
¹⁰ 当該物件の最寄り駅から都市の中心部（東京駅）までの所用時間が1分増加した場合、新築マンション価格（坪単価）が▲0.3％下落する。
¹¹ 朝日新聞「都市の魅力、未来へつなぐ　進む再開発、戻る住民　新東京物語　ｂｅ・ＴＯＫＹＯ特集」2008/03/20
¹² 日本経済新聞「空洞マンションじわり――増える賃貸・転売目的の購入、居住者に不安感（生活）」2008/08/15
¹³ 米山秀隆（2021）「コロナ禍後の働き方と住まい、都市の変化とは」住宅生産振興財団「家とまちなみ」No.83
¹⁴ アルヒ株式会社 TownU（https://townu.jp/news/info/20230621）

3．新築マンション市場の今後の方向性

続いて、本章では、新築マンション市場の今後の方向性について、(1)住宅ローン金利動向、(2)年代別にみた人口見通し、(3)分譲マンション着工の状況、の観点から考察したい。

3－1．住宅ローン金利動向
長期固定金利住宅ローンである「フラット35」の金利は、2005年から2008年にかけて２％前半から3％台へ上昇した後、低下に転じ、2016年には１％を下回る水準まで低下した。その後も概ね１％台前半で推移していたが、2022年に入り上昇し２％間近に迫っている（図表－９）。

リクルート調査によれば、新築マンション購入における自己資金比率を尋ねたところ、「５％未満」との回答が42％を占めた。多くのローン借入を前提に、マンション購入を検討する消費者が多いなか、住宅ローン金利の水準は、住宅購入判断に影響を及ぼしている模様だ¹⁵。住宅金融支援機構「住宅ローン利用予定者調査」によれば、「今（今後１年程度）は、住宅取得の買い時だと思うか」という質問に対して、金利が上昇し始めた2022年以降、「買い時とは思わない」との回答が「買い時だと思う」との回答を上回っている（図表－10）。

日本銀行は、2024年３月の金融政策決定会合で、マイナス金利政策の解除と長短金利操作（YCC）の撤廃を決定した。こうしたなか、金融政策正常化に伴う住宅ローン金利への影響が懸念されている¹⁶。三菱UFJ信託銀行「2023年度下期デベロッパー調査」によれば、「住宅ローン金利が0.5%上昇した場合のマンション販売価格」を尋ねたところ、「販売価格が下落する（10％未満）」（56％）との回答が最も多く、次いで、「販売価格が下落する（10％以上）」（16％）との回答が多かった。

今後、住宅ローン金利が大幅に上昇した場合、需給環境が悪化に転じる可能性があり注視が必要であろう。

¹⁵ 野村不動産ソリューションズ「第26回住宅購入に関する意識調査アンケート」によれば、「買い時だと思う理由」を尋ねたところ、「住宅ローンの金利が低水準」（56.3％）との回答が最も多かった。
¹⁶ 日本経済新聞「住宅ローンどうなる？　変動金利の急な引き上げに配慮」2024/3/19

3－2．年代別にみた人口見通し
リクルート調査によれば、首都圏における「マンション購入契約時の世帯主年齢」について、「30代前半（30～34歳）」（28％）が最も多く、次いで「30代後半（35～39歳）」（20％）、「40代（40～49歳）」（19％）の順に多かった。以下では、新築マンションの主な購入層である「30代」と「40代」の人口動態について確認する。

総務省「国勢調査」によれば、東京23区の30代人口は、2005年を100とした場合、2020年に「99」となった。また、将来人口について、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和５（2023）年推計）」によれば、2035年の人口は「100」と、横ばいで推移する見通しである。

エリア別にみると、2020年の人口は、「都心」が「118」、「北部」が「105」と2005年対比で増加する一方、「南西部」が「97」、「東部」が「89」と減少した。また、2035年の人口は、「都心」が「116」（2020年対比▲２％）、「北部」が「110」（同＋５％）、「南西部」が「95」（同▲２％）、「東部」が「94」（同＋６％）となる見通しである（図表－11）。

一方、40代人口（2005年＝100）は増加傾向に推移し、2020年に「139」に達したが、2025年以降は減少に転じ、2035年の人口は「126」（2020年対比▲13％）となる見通しである。

エリア別をみると、2020年の人口は、「都心」が「166」、「北部」が「143」、「南西部」が「140」、「北部」が「139」となり、特に「都心」で大幅に増加した。将来人口について、2035年の人口は、「都心」が「150」（対2020年▲10％）、「北部」が「126」（同▲９％）、「東部」が「124」（同▲13％）、「南西部」が「119」（同▲15％）となり、いずれのエリアも2020年対比で▲10%程度減少する見通しである。（図表－12）。

東京23区では、30代人口が概ね横ばいで推移する一方、これまで大幅に増加していた40代人口は減少に転じる見通しである。新築マンション需要を下支えしてきた30代および40代の人口だが、年代やエリア別に今後の見通しが異なることから、引き続き動向を注視する必要がある。

図表－11　30代の人口予測（2005年＝100）/図表－12　40代の人口予測（2005年＝100）

3－3．分譲マンション着工の状況
国土交通省「住宅着工統計調査」によれば、東京23区の分譲マンション着工戸数¹⁷は、2019年まで３万戸台前半で推移していたが、コロナ禍以降、減少傾向で推移しており、2023年には約2.1万戸まで減少した（図表－13）。

分譲マンション着工戸数をエリア別にみると、2011年を100とした場合、2023年の着工戸数は、「都心」が「46」、「南西部」が「49」と、東京23区全体（58）を下回るペースで減少している。（図表－14）。

分譲マンション着工戸数の減少に加えて、人手不足等に伴う建築費の上昇や、開発用地の不足が続いていることを鑑みると、新規供給戸数が大幅に増加する可能性は低いと考えられる。

だだし、三菱UFJ信託銀行の調査によれば、マンションデベロッパーは、建築費の上昇に伴い、価格転嫁のしやすい「都心・駅近」エリアで開発用地の仕入れを増やしたい意向がある模様だ¹⁸。今後、新築マンションの新規供給が限定的であった「都心」において、供給が増える可能性がある。経済状況の変化等に対応したデベロッパーの開発戦略を引き続き注視する必要があるだろう。

図表－13　東京23区　分譲マンション着工戸数/図表－14　エリア別着工戸数（2012年＝100）

¹⁷ 建て方が「共同住宅」、利用関係が「分譲住宅」、住宅の種類が「専門住宅」である住宅の着工戸数
¹⁸ 三菱UFJ信託銀行「デベロッパー調査（首都圏）」によれば、「建築費の上昇による素地仕入れ戦略への影響」との質問に関して、「都心・駅近」エリアは「増加（48％）」との回答が、「減少（13％）」との回答を大幅に上回った。

4．おわりに

本稿では、昨年に引き続き、東京23区の新築マンション市場を概観した。東京23区の新築マンション価格は前年比＋９％上昇した。特に、資産性を重視する傾向が強まったことで「都心」は前年比＋13％、「タワーマンション」は前年比＋12％上昇した。

また、新築マンション価格の決定構造を分析し、コロナ禍以降、「駅近」志向が強まっていること、テレワークの普及等の影響を受けて「広さ」のプライオリティ低下と「中心部へのアクセス」の評価の高まりに揺り戻しの動きがみられることを、確認した。

供給面に関しては、着工戸数の減少等を勘案すると、東京23区の新規供給戸数が大幅に増加する可能性は低いと考えられる。

一方、需要面に関して、金融政策正常化に伴う住宅ローン金利への影響が懸念されている。また、新築マンション需要を支えてきた30代および40代の人口について、30代人口が概ね横這いで推移する一方、これまで大幅に増加していた40代人口は減少に転じる見通しである。今後の金利動向や人口動態次第では、需給環境が悪化に転じる可能性があり、注意する必要がある。

コロナ禍を契機に、在宅勤務を取り入れた働き方が定着したことで、新築マンションに求める機能や評価目線に変化が生じている。マンション開発事業者は、市場環境を注視しながら、消費者ニーズの変化に即した事業方針の策定が求められることになりそうだ。

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日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/05/16	わが国のホテル投資市場規模（2024年）	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/17	「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。	吉田資	不動産投資レポート
2025/04/08	良好な景況感が継続。先行きも楽観的な見方が強まる。－第21回不動産市況アンケート結果	吉田資	基礎研マンスリー
2025/03/31	「横浜オフィス市場」の現況と見通し（2025年）	吉田資	不動産投資レポート

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/05/16

わが国のホテル投資市場規模（2024年）

吉田資

不動産投資レポート

2025/04/17

「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向【2024年】～都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる。

吉田資

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