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今年上期のJリート市場は▲4.8%下落。14年ぶりの行政処分勧告も~スポンサー取引における忠実義務違反は、市場に迷い込んだネズミか、それともゾウか?

金融研究部 不動産調査室長 岩佐 浩人
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勧告の理由は、スポンサーからの物件取得に際して、鑑定評価額がスポンサーの売却希望価格を上回るよう、鑑定評価会社に働きかけを行ったこと等3である(図表2)。同様の事例は、ファンドバブルと呼ばれた2008年にも起きており、Jリートに関連する行政処分勧告は14年ぶりのことである。もし事実であれば、運用を外部に委託するJリート制度(外部運用制度)の根幹を揺るがす不適切な取引であり、前回時の深い反省と再発防止に向けた内部管理態勢強化のもと、信認回復と規律向上に取り組んできた市場関係者並びに投資家を冒涜する背信行為だと言えよう。
米国では、「部屋の中のゾウ(Elephant in the room)」という慣用句がある。「事の重大性に気付いているにも関わらず、あえて触れようとしない問題」の例えだそうだ。今回の事案が市場に迷い込んだ1匹のネズミの仕業ならば、部屋から追い払えば問題ない。しかし、部屋の中のゾウであるならば、Jリート市場が抱える潜在的な利益相反問題について、あらためてしっかりと向き合わなければならない。
Jリート市場の創設から20年以上が経過し、運用資産額が24兆円を超えて成熟期を迎えつつあるなか、現在の外部運用制度や鑑定評価の位置づけなどについて、いま一度オープンに議論をしても良い時期かもしれない。
1 6月末時点の分配金利回りは3.7%、10年国債利回りに対するイールドスプレッドは3.5%である。
2 配当込みの東証REIT指数は▲3.0%となった。
3 あわせて、最も高い概算額を提示した鑑定評価会社への鑑定報酬が、他の鑑定評価会社と比べて最安値になるよう交渉し、鑑定報酬が最安値であることを理由に鑑定評価の依頼先として選定した。
(お願い)本誌記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本誌は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものではありません。
(2022年07月05日「研究員の眼」)
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03-3512-1858
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
岩佐 浩人のレポート
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