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- J-REIT市場の事業環境と今後の収益見通し~今後5年間の分配金レンジは▲6%~+13%の見通し~
2017年10月30日
3――各種シナリオのもと、事業環境の変化に伴う収益インパクトを試算する
1|オフィスビルの内部成長は2年間でプラス4.6%
三鬼商事によると、都心5区の平均募集賃料(9月末)は2013年12月を底に45ケ月連続でプラスとなりこの間の上昇率は17%となった(図表―6)。オフィス市況の改善は東京から地方へ波及し全国の都市で空室率が低下し賃料も反転している。こうした市況回復を追い風にJ-REIT保有ビルも内部成長を実現している。継続比較可能な物件を対象にオフィスビルのNOIを集計しその推移を確認すると、2015年下期から4期連続で前期比プラスとなり直近2年間で4.6%増加した(図表―6)。一方、各社の開示資料やニッセイ基礎研究所の推計モデルなどをベースに保有ビルの賃料ギャップ(継続賃料と市場賃料のかい離率)を算出すると、個別ビル毎に差はあるもののこれまでの賃料更改などを経て市場全体でほぼ0%(継続賃料≒市場賃料)と推計される。したがって今後のオフィスビルの内部成長は市場賃料の動向次第と言えそうだ。
三鬼商事によると、都心5区の平均募集賃料(9月末)は2013年12月を底に45ケ月連続でプラスとなりこの間の上昇率は17%となった(図表―6)。オフィス市況の改善は東京から地方へ波及し全国の都市で空室率が低下し賃料も反転している。こうした市況回復を追い風にJ-REIT保有ビルも内部成長を実現している。継続比較可能な物件を対象にオフィスビルのNOIを集計しその推移を確認すると、2015年下期から4期連続で前期比プラスとなり直近2年間で4.6%増加した(図表―6)。一方、各社の開示資料やニッセイ基礎研究所の推計モデルなどをベースに保有ビルの賃料ギャップ(継続賃料と市場賃料のかい離率)を算出すると、個別ビル毎に差はあるもののこれまでの賃料更改などを経て市場全体でほぼ0%(継続賃料≒市場賃料)と推計される。したがって今後のオフィスビルの内部成長は市場賃料の動向次第と言えそうだ。
2|オフィスビルのNOIは今後5年間で▲3%~▲11%(年率▲0.7%~▲2.2%)減少する可能性
ニッセイ基礎研究所は今年2月に国内6都市(東京、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙台)のオフィス賃料予測(標準、楽観、悲観)を公表した1。これによると、今後5年間(2017年~2022年)の賃料変動率は、標準シナリオで東京が▲7%、大阪が+6%、名古屋が▲1%、福岡が▲6%、札幌が▲15%、仙台が+3%となっている(図表―7)。オフィスビルの新規供給計画や需要見通し、これまでの賃料上昇率の違いなどから各都市でバラツキが見られるが、このうち東京都心Aクラスビル賃料は2018年から2020年まで下落基調が続くとみている。
ニッセイ基礎研究所は今年2月に国内6都市(東京、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙台)のオフィス賃料予測(標準、楽観、悲観)を公表した1。これによると、今後5年間(2017年~2022年)の賃料変動率は、標準シナリオで東京が▲7%、大阪が+6%、名古屋が▲1%、福岡が▲6%、札幌が▲15%、仙台が+3%となっている(図表―7)。オフィスビルの新規供給計画や需要見通し、これまでの賃料上昇率の違いなどから各都市でバラツキが見られるが、このうち東京都心Aクラスビル賃料は2018年から2020年まで下落基調が続くとみている。
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
公式SNSアカウント
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