「名古屋オフィス市場」の現況と見通し（2025年）

金融研究部上席研究員吉田資

1．はじめに

名古屋のオフィス市場は、大規模ビルの竣工等に伴い高水準の新規供給が続くなか、立地改善や設備のグレードアップを図るオフィス需要も旺盛であり、空室率は低下し、成約賃料は上昇した。本稿では、名古屋のオフィス市況を概観した上で、2029年までの賃料予測を行う。

2．名古屋オフィス市場の現況

2-1．空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、名古屋市の空室率（2025年５月時点）は、3.6％（前年比▲1.2ppt）となった（図表－１）。「名古屋シミズ富国生命ビル」や「第２名古屋三交ビル」などの大規模ビルが竣工した一方、人材確保や従業員満足度の向上などを目的に、立地改善や建物設備のグレードアップを図るオフィス需要が旺盛であり、空室率は前年から低下した。

空室率をビルの規模別¹にみると、「大規模2.9％（前年比▲2.0ppt）」、「大型3.8％（同▲0.3ppt）」、「中型4.6％（同▲0.8ppt）」、「小型4.4％（同▲0.03ppt）」となり、全ての規模で低下した（図表－２）。

空室率が低下するなか、成約賃料は上昇している。2024年下期の名古屋市の成約賃料は、前期比＋6.6％、前年比＋5.4％となった（図表－３）。

図表－3　主要都市のオフィス成約賃料（東京都心５区除く）（オフィスレント・インデックス）

2024年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、都心５区、名古屋市、福岡市が低下、仙台市が概ね横ばい、大阪市と札幌市はやや上昇となった。また、成約賃料は、札幌市が概ね横ばい、その他都市は上昇となった（図表－４）。

賃料と空室率の関係を表した名古屋市の賃料サイクル²は、2022年上期を起点に、再び「空室率低下・賃料上昇」局面に移行している（図表－５）。

図表－4　2024年の主要都市のオフィス市況変化/図表－5　名古屋オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2．オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、名古屋ビジネス地区では、総ストックを表す賃貸可能面積は、100.4万坪（2023年末）から101.6万坪（2024年末）へと＋1.2万坪増加した。また、テナントによる賃貸面積は、94.9万坪（2023年末）から97.0万坪（2024年末）へと＋2.1万坪増加した結果、2024年末の名古屋ビジネス地区の空室面積は、前年比▲0.9万坪減少の4.6万坪となった（図表－６、図表－７）。

2-3．空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2024年末時点で最も賃貸可能面積が大きいエリアは、「名駅地区（37.2％）」で、次いで「伏見地区（26.2％）」、「栄地区（26.2％）」、「丸の内地区（10.3％）」の順となっている（図表－８）。

エリア別の賃貸可能面積の増減をみると、「丸の内地区」（前年比＋0.9万坪）や「名駅地区」（同＋0.3万坪）などで増加し、合計で＋1.2万坪の増加となった（図表－９）。賃貸面積は、「名駅地区」（同＋1.0万坪）や「丸の内地区」（同＋0.8万坪）などで増加した結果、空室面積は合計で▲0.9万坪減少した。

図表－8　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2024年）/図表－9　名古屋ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2024年）

名古屋市のエリア別の空室率（2025年４月末）は、「伏見地区5.1％（前年比▲1.2ppt）」、「丸の内地区4.4％（同▲3.3ppt）」、「栄地区3.6％（同▲0.7ppt）」、「名駅地区3.4％（同▲1.9ppt）」となり、全ての地区で低下した（図表－10左図）。

また、募集賃料は全ての地区で上昇し、「栄地区（前年比＋2.7％）」や「丸の内地区（同＋2.5％）」の上昇率がやや大きくなっている（図表－10右図）。

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媒体

2025/09/03

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