良好な景況感が継続。価格ピーク時期に対する見解はやや後ろ倒しに。～期待はホテルと産業関係施設（データセンターなど）。リスク要因として、建築コストと米国政治・外交への関心が高まる～第２０回不動産市況アンケート結果

金融研究部主任研究員吉田資

アンケートの概要

株式会社ニッセイ基礎研究所では、不動産市況の現状および今後の方向性を把握すべく、2004年より不動産分野の実務家･専門家を対象に「不動産市況アンケート」を実施している。本アンケートは、今回で20回目となり111名から回答を得た。

－　調査対象；不動産･建設、商社、金融･保険、不動産仲介、不動産管理、不動産鑑定、
　　不動産ファンド運用、不動産投資顧問･コンサルタント、不動産調査・研究･出版、
　　不動産に関連する格付、などに携わる実務家および専門家。
－　アンケート送付数；200名
－　回答者数；111名（回収率；55.5％）
－　調査時期；2024年1月17日から1月23日
－　調査方法；Eメールによる調査票の送付・回収

アンケート回答者の属性（所属先内訳）は、「不動産仲介・管理・鑑定」（23％）が最も多く、次いで、「不動産・建設・商社」（21％）、「不動産ファンド運用・不動産投資顧問」（19％）、「金融・保険」（19％）、「その他不動産関連サービス（不動産調査・研究・出版、不動産に関する格付など）」（18％）、であった。回答者の属性に大きな偏りは見られず、本アンケートは不動産市況の実態に関して、属性による偏りを概ね排除していると考えられる。

アンケートの結果

1．不動産投資市場の景況感
(1) 現在の景況感
｢不動産投資市場全体（物件売買、新規開発、ファンド組成）の現在の景況感｣について質問したところ、プラスの回答（｢良い｣と｢やや良い｣の合計）が約６割、「平常・普通」が約３割、マイナスの回答（「悪い」と「やや悪い」の合計）が約１割となった(図表－１)。前回調査（2023年初）から大きな変化はなく、プラスの回答（｢良い｣と｢やや良い｣の合計）が半数以上を占める結果となった。

(2) 6ヵ月後の景況見通し
｢不動産投資市場全体の６ヵ月後の景況見通し｣について質問したところ、｢変わらない｣との回答が約６割、好転との回答（「良くなる」と「やや良くなる」の合計）が約２割、悪化との回答（「悪くなる」と「やや悪くなる」の合計）が約２割を占めた(図表－２)。

前回調査では、｢変わらない｣との回答が約5割、「好転」との回答が約1割、「悪化」との回答が約4割を占めたが、今回は「好転」と｢変わらない｣が増加、「悪化」が減少した。

この結果、「景況見通しDI¹」は、前年調査の▲29.3％から▲1.8％へとマイナス幅が大幅に縮小し、悲観的な見方が弱まった（図表－3）。

¹ 「景況見通しDI」の算出式；(｢やや良くなる｣＋「良くなる｣）-（｢やや悪くなる｣＋｢悪くなる｣）[単位は回答割合（％）]

2．投資セクター選好
(1) 概況
｢今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)｣について質問したところ、｢ホテル｣（65％）との回答が最も多く、次いで「産業関係施設（データセンターなど）」（52％）、「賃貸マンション」（41％）との回答が多かった(図表－４)。

「ホテル」に関して、アフターコロナにおける行動制限解除などを受けて、宿泊需要が急速に回復している。日本政府観光局によると、2023年の訪日外客数は約2,500万人とコロナ禍前の8割程度まで回復しており、ホテルへの関心が高まっている。

「産業関連施設」に含まれるデータセンターは、各種クラウドやAI、動画等のコンテンツ配信等を支える基盤であり、社会インフラとしての重要度が増している。経済産業省資料²では、「我が国のデータセンター市場は、コンテンツ配信やクラウド化の進展等の旺盛な需要を背景とし、ハイパースケールデータセンターが市場拡大を牽引しており、今後もこの傾向が続く見込み」としており、データセンター投資への関心が高まっている。

一方、「アウトレットモール」（2%）、「郊外型ショッピングセンター」（1％）を期待する回答は、下位に留まった。

² 経済産業省・総務省「デジタルインフラ（DC 等）整備に関する有識者会合中間とりまとめ 2.0」(2023年5月)

(2) 前回調査との比較　[期待が高まった（後退した）投資セクター]
前回調査から回答割合が10%以上増加した投資セクター（期待が高まった投資セクター）は、「ホテル」（45％→65％）、「産業関係施設（データセンターなど）」（36％→52％）であった。一方、前回調査から回答割合が10%以上減少した投資セクター（期待が後退した投資セクター）は、｢物流施設｣（38％→23％）であった（図表－５）。

アンケートの概要

アンケートの結果

吉田 資 (よしだ たすく)

吉田資 (よしだたすく)