景況感は大きく改善。価格のピーク時期は今年または来年が6割を占める~リスク要因として海外経済、金利、建築コストへの関心が高まる。一方、国内経済、コロナ拡大、ニューノーマルへの懸念は後退~第18回不動産市況アンケート結果 | ニッセイ基礎研究所
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景況感は大きく改善。価格のピーク時期は今年または来年が6割を占める~リスク要因として海外経済、金利、建築コストへの関心が高まる。一方、国内経済、コロナ拡大、ニューノーマルへの懸念は後退~第18回不動産市況アンケート結果
金融研究部 主任研究員 吉田 資
アンケートの概要
- 調査対象;不動産・建設、商社、金融・保険、不動産仲介、不動産管理、不動産鑑定、
不動産ファンド運用、不動産投資顧問・コンサルタント、不動産調査・研究・出版、
不動産に関連する格付、などに携わる実務家および専門家。
- アンケート送付数;201名
- 回答者数;120名(回収率;59.7%)
- 調査時期;2022年1月18日から1月25日
- 調査方法;Eメールによる調査票の送付・回収
アンケートの結果
(1) 現在の景況感
「不動産投資市場全体(物件売買、新規開発、ファンド組成)の現在の景況感」について質問したところ、プラスの回答(「良い」と「やや良い」の合計)が6割強、「平常・普通」が約3割、マイナスの回答(「悪い」と「やや悪い」の合計)が1割弱となった(図表-1)。
前回調査(2021年初)では、「平常・普通」との回答が約4割、プラスの回答(「良い」と「やや良い」の合計)が3割強、マイナスの回答(「悪い」と「やや悪い」の合計)が2割強と、景況感に対する見方が分かれていたが、今回はプラスの回答(「良い」と「やや良い」の合計)が6割以上を占める結果となった。
都市未来総合研究所によれば、2021年上期の国内不動産取引額は1兆9,537億円(前年同期比+38%)となり、新型コロナ感染拡大前(2019年上期および2018年上期)の水準を上回った。不動産投資市場の景況感について良好とみる実務家・専門家が増えている。
1 「景況見通しDI」の算出式;(「やや良くなる」+「良くなる」)-(「やや悪くなる」+「悪くなる」)[単位は回答割合(%)]
(1) 概況
「今後、価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター(証券化商品含む)」について質問したところ、「物流施設」(67%)との回答が最も多く、次いで「産業関係施設(データセンターなど)」(59%)、「賃貸マンション」(29%)、「エネルギー関連施設(太陽光発電施設など)」(28%)との回答が多かった(図表-4)。上位4セクターは、順位を含めて前回調査と同じであった。
「物流施設」に関して、大規模物流施設の新規供給量(全国)は、2021年には過去最高となる500万m2に達したが、EC 関連企業や3PL事業者による物流拠点の拡大を背景に、空室率は極めて低い水準で推移している。賃料も緩やかに上昇しており、実務家・専門家の期待は引き続き高い。
「産業関連施設」に含まれるデータセンターは、各種クラウドサービスや動画等のコンテンツ配信サービスの提供・配信基盤であり、社会インフラとしての重要度が増している。2021年6月に経済産業省が発表した「半導体・デジタル産業戦略」では、「日本でのデータセンター立地を進め、日本がアジアの中核データセンターハブ(立地拠点)となることを目指す2」としており、データセンター市場の成長期待が高まっている。
「賃貸マンション」に関して、不動産賃貸市場の先行き不透明感が強まるなか、相対的に賃料変動が小さく安定した需要が期待できるセクターとして、投資家の関心を集めている。
一方、「都市型商業ビル」(3%)、「郊外型商業ビル」(3%)、「アウトレットモール」(0%)を期待する回答は、下位に留まった。
2 経済産業省『半導体・デジタル産業戦略』(2021 年6月4日)
前回調査から回答割合が10%以上増加した投資セクター(期待が高まった投資セクター)は、高齢者向け住宅等の「ヘルスケア不動産」(12%→23%)であった。一方、前回調査から回答割合が10%以上減少した投資セクター(期待が後退した投資セクター)は、「物流施設」(85%→67%)であった(図表-5)。「ヘルスケア不動産」について、国土交通省「不動産特定共同事業の多様な活用手法検討会 中間とりまとめ」によれば、「高齢化が進展する中、三大都市圏の高齢者数は大幅な増加が見込まれ、現在の高齢者向け住宅の供給量では、将来的な需要増に対応できない」とのことであり、ヘルスケア不動産の供給・投資余地が大きいとの見方から、期待が高まっているようだ。
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- 【職歴】
2007年 住信基礎研究所(現 三井住友トラスト基礎研究所)
2018年 ニッセイ基礎研究所
【加入団体等】
一般社団法人不動産証券化協会資格教育小委員会分科会委員(2020年度~)
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