３PL事業者が求める物流機能と物流不動産市場への影響(1)～拡大する３PLビジネスの現状～

金融研究部上席研究員吉田資

■要旨

全国の大規模物流施設の新規供給量は、2017年以降300万m²を上回る水準で推移し2021年には過去最高となる500万m²に達した。これに対して、新規需要も非常に旺盛で2018年以降400万m²を超える需要が発生している。結果、空室率は引き続き低い水準を維持している。
それでは、こうした新規需要はどこから生じているのか。CBREの調査によると、入居テナントの内訳は3PL事業者を含む「物流業」が5割から6割程度を占めており、最大の需要者となっている。足もとでは、インターネット通販利用の急増から「EC」事業者の割合が拡大（約20％～30％）しているものの、3PL事業者を含む「物流業」の存在感は大きく、物流賃貸需要を牽引している。
そこで、本稿では2回に分けて、大規模物流施設の需要を牽引する3PLビジネスの現状を確認した上で、3PLビジネスの拡大がもたらす物流不動産市場への影響について考えたい。第1回は、3PL市場の拡大過程や3PL事業者の特徴等、3PLビジネスの現状について概観する。

■目次

1. はじめに
2. 「3PL」ビジネスとは
3. 3PL事業者の特徴
4. 3PL市場の成長過程
　　（１）平成バブル崩壊による企業業績の悪化
　　（２）M＆Aによる業務拡大
　　（３）多頻度小口輸送への対応
　　（４）深刻化するトラックドライバー不足
5. おわりに

日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/07/08

吉田資

基礎研マンスリー

2025/07/02

吉田資

不動産投資レポート