住宅市場好調、オフィス空室率上昇。RＥＩＴ指数は8カ月続伸－不動産クォータリー・レビュー2021年第２四半期　|ニッセイ基礎研究所

(2) 賃貸マンション
東京23区のマンション賃料はこれまでの上昇基調が弱まり横ばいとなっている。三井住友トラスト基礎研究所・アットホームによると、2021年第1四半期は前年比でシングルタイプが▲1.1％、コンパクトタイプが+2.8％、ファミリータイプが▲1.2％となった(図表－11)。一方、高級賃貸マンションの空室率(2021年６月末)は5.0％（前年比+0.1％）、賃料は18,484円/月坪(前年比+2.6％)と３期連続で前年比プラスとなった（図表－12）。

(3) 商業施設・ホテル・物流施設
商業セクターは、前年の緊急事態宣言の反動の影響により、百貨店とコンビニエンスストアの施設売上が増加する一方で、スーパーは減少となった。商業動態統計などによると、2021年4-6月の小売販売額（既存店、前年同期比）は百貨店が+43.5％、コンビニエンスストアが+3.8％、スーパーが▲1.8％となった（図表－13）。６月単月では、百貨店が▲1.6％（２カ月ぶりマイナス）、コンビニエンスストアが+0.8％(4カ月連続プラス)、スーパーが▲2.5％(5カ月連続マイナス)となっている。

図表－13　百貨店･スーパー･コンビニエンスストアの月次販売額（既存店、前年比）

ホテルセクターは依然として厳しい状況が続いている。宿泊旅行統計調査によると、2021年4-6月累計の延べ宿泊者数はコロナ禍以前の2019年対比で▲57.7％減少し、このうち外国人が▲97.6％、日本人が▲47.3％となった（図表－14）。新型コロナ第４波による第３回緊急事態宣言（4/23～6/17）によりゴールデンウィーク期間の国内需要が消滅し、通常であれば繁忙期となる時期の稼働が戻らず苦しい状態が続いている。STR社によると、６月のホテルRevPARは2019年比で全国が▲72.7％、東京が▲77.2％、大阪が▲81.7％となっている。

図表－14　延べ宿泊者数の推移（月次、2019年対比、2020年1月～2021年6月）

物流賃貸市場は、首都圏・近畿圏ともに空室率が１％台で推移し、需給環境は良好である。シービーアールイー（CBRE）によると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率（2021年６月末）は前期比+0.4％上昇の1.5％となった（図表－15）。今後については、2021年第４四半期までに供給予定施設の内定率は６割近くで需給バランスが大きく緩む可能性は低いが、豊富な新規供給により物件の選択肢が増加するなか、賃料設定が立地やスペックに見合わない物件についてリーシングが長期化する可能性があるとのことである。近畿圏は既存物件でテナントが順調に決定し、空室率は1.7％（前期比▲0.2％）に低下した。

また、一五不動産情報サービスによると、2021年６月の東京圏の募集賃料は4,400円/月坪（前期比▲0.2％）となった。

４. J -REIT（不動産投信）市場

2021年第２四半期の東証REIT指数（配当除き）は3月末比+6.8％上昇した。セクター別では、商業・物流等が+7.3％、住宅が+6.5％、オフィスが+6.4％となり全てのセクターが上昇した（図表－16）。株式市場に対する出遅れ感などを背景に海外資金の流入が継続するなか、これで8カ月連続での上昇となった。６月末時点のバリュエーションは、純資産10.9兆円に保有物件の含み益4.1兆円を加えた15.0兆円に対して時価総額は17.5兆円でNAV倍率は1.17倍、分配金利回りは3.3％、10年国債利回りに対するイールドスプレッドも3.3％となっている。

J-REITによる第２四半期の物件取得額（引渡しベース）は2,298億円(前年同期比▲5％)、上期累計で6,732億円(▲6％)となった（図表－17）。アセットタイプ別の取得割合（上期累計）は、オフィス(47%)、物流施設(26%)、住宅(13%)、底地ほか(8%)、商業施設(5%)、ホテル(2%)の順となり、昨年に続いて、商業施設とホテルの低調が目立つ。

今年上期の取得額は、アベノミクス効果で不動産投資が本格化した2013年以降では最も小さく、ピーク時（2013年上期1.4兆円）の半分以下の水準にとどまる。不動産価格が高値圏で推移するなか、REIT各社は総じて物件取得に慎重な姿勢を崩していないようだ。こうした物件取得の減少はJ-REIT市場の持続的拡大や分配金の成長にはマイナスだが、短期的な需給面ではプラスに働く。今年上期のエクイティ調達額は前年同期比▲26％減少の1,513億円となった（図表－18）。東証REIT指数は年初から堅調に推移しているが、エクイティファイナンスの減少もその要因の１つに挙げられる。

もっとも、投資口価格の上昇によりエクイティの調達コストが低下し、事業会社の保有不動産売却の動きが拡大するなど、物件取得を前向きに検討する環境は整いつつある。今後はREIT各社のファイナンス動向とそれに伴う需給への影響にも留意する必要がある。