新型コロナで住宅市場は更に減速、ホテル・商業は厳しさを増す－不動産クォータリー・レビュー2020年第2四半期　|ニッセイ基礎研究所

(2) 賃貸マンション
東京23区のマンション賃料は引き続き上昇している。三井住友トラスト基礎研究所・アットホームによると、2020年第1四半期は前年比でシングルタイプが+4.1％、コンパクトタイプが+3.5％、ファミリータイプが+6.0％上昇した(図表－11)。また、LMCによると、都心5区の平均募集賃料(6月末、前年比)は全ての区で上昇し、なかでも渋谷区の上昇が顕著となっている。ただし、今後については景気悪化に伴い都市部への人口流入が鈍化するリスクに留意が必要である。

(3) 商業施設・ホテル・物流施設
商業セクターにおけるコロナ禍の影響はテナントの業態によって明暗が分かれている。商業動態統計などによると、2020年4-6月の小売販売額（既存店、前年同期比）は百貨店が▲49.9％、スーパーが+2.8％、コンビニエンスストアが▲8.6％となった（図表－12）。スーパーは日用品需要や巣ごもり消費が堅調な一方、百貨店は免税店売上の急減や外出自粛の影響などから４月が▲71.1％、5月が▲63.6％と大幅なマイナスとなった。コンビニエンスストアもオフィス街を中心に都心部の来店客数が減少している。また、シービーアールイー（CBRE）によると、訪日客数減少の影響などから、これまで市場を牽引してきたドラッグストアの出店需要がなくなり、心斎橋（大阪）や栄（名古屋）のプライム賃料(20年第2四半期)が下落となった。

図表－12 百貨店･スーパー･コンビニエンスストアの月次販売額（既存店、前年比）

ホテルセクターは、コロナ禍によるダメージが極めて大きいが、一段とその厳しさを増している。2020年4-6月累計の訪日外国人客数は前年同期比▲99.9％の約7千人となった（図表－13）。また、宿泊旅行統計調査によると、2020年4-6月の延べ宿泊者数は前年同期比▲78.8％減少し、このうち外国人が▲98.3％、日本人が▲73.6％となった（図表－14）。STR社によると、全国のホテル稼働率（6月）は24.0％、平均客室単価(ADR)は前年同月比で▲36.8％下落した。入国規制が厳格化され、国内においても人の移動自粛が要請されるなか、ホテルの宿泊需要はほぼ蒸発し、ホテルオペレータの倒産が相次ぐなど予断を許さない状況が続いている。

CBREによると、首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率（2020年6月末）は0.6％(前期比+0.1％)となり、引き続き過去最低水準で推移している（図表－15）。大規模な賃貸ニーズが需要を牽引し、3000坪以上の空室を抱えた物件は首都圏全体で２棟のみで、テナントは竣工前の物件を検討する傾向にあるとのことである。近畿圏の空室率は4.8％(前期比+1.1％)に上昇したものの、大型物件が空室を残して竣工したことが主因であり、需要自体は引き続き堅調である。

また、一五不動産情報サービスによると、2020年4月の東京圏の募集賃料は前期比+30円上昇し4,400円/月坪となった。

4. J -REIT（不動産投信）市場・不動産投資市場

2020年第2四半期の東証REIT指数（配当除き）は3月末比+4.5％上昇した。金融市場の落ち着きを受けて反発に転じたものの、TOPIX(+11.1％)の上昇と比べて戻りは鈍く、これで株式市場に対して３四半期連続でアンダーパフォームする結果となった。セクター別では、商業・物流等が+15.5％、住宅が+5.2％上昇した一方で、オフィスが▲4.1％下落した（図表－16）。6月末時点のバリュエーションは、純資産10.4兆円に保有物件の含み益3.9兆円を加えた14.3兆円に対して時価総額は13.0兆円でNAV倍率は0.9倍、分配金利回りは4.4％、10年国債利回りとのスプレッドは4.4％となっている。

J-REITによる第2四半期の物件取得額（引渡しベース）は2,413億円(前年同期比▲47％)、上期累計で7,153億円(同▲20％)となった（図表－17）。投資口価格の下落を受けて公募増資による資金調達が見送られるなか、不動産市場の先行きがなかなか見通せないこともあり、物件取得額は大幅に減少した。アセットタイプ別の取得割合（上期累計）は、物流施設(30%)、オフィス(30%)、住宅(19%)、商業(10%)、ホテル(6%)、その他(4%)の順となり、物流施設がトップとなった。

新型コロナウイルス感染拡大の影響は、J-REITの業績にも顕在化し始めている。ホテルや商業施設を保有するJ-REITを中心に19社（占率30％）が１口当たり分配金を下方修正した（7/31時点）。この結果、市場全体の予想分配金水準はピーク対比▲6％減少し、前年比でもマイナスに転じている（図表－18）。今後についても、J-REITの業績に対して先行性のある企業業績や経済活動は既に大幅な落ち込みを示しており、J-REIT各社は守りを固めたリスクマネジメント重視の運用戦略が求められることになりそうだ。

不動産売買市場では、コロナ禍により売買交渉が停滞して様子見の状態となっている。日経不動産マーケット情報（2020年8月号）によると、2020年第2四半期の取引額は3,967億円(前年同期比▲59％)となり、第2四半期としては2011年の東日本大震災直後に次いで小さい金額となった。一方で、ジョーンズラングラサール社の調査によると、コロナ禍を踏まえた投資スタンスについて、67％の投資家が「価格調整があれば新規投資を積極的に行う」と回答するなど、投資家の物件取得意欲は衰えていない模様である。今後については、極めて不透明な市場環境が想定されるなか、新型コロナに対する政策対応や景気回復のスピード、オフィス需要の動向、金融機関の貸出姿勢、リスクマネーの動向などについて注視が必要である。

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