新型コロナで住宅市場は更に減速、ホテル・商業は厳しさを増す－不動産クォータリー・レビュー2020年第2四半期　|ニッセイ基礎研究所

1. 経済動向と住宅市場

未だ終息の見えないコロナ禍によって厳しい経済ショックに見舞われるなか、各種経済対策が打ち出されてはいるが、幅広い分野での需要急減の影響は、不動産市場においても顕在化しはじめている。

8/17に公表予定の2020年4-6月期の実質GDPは前期比▲8.1％（前期比年率▲28.8％）と3四半期連続のマイナス成長になったと推計される¹。緊急事態宣言の発令に伴う外出自粛や店舗休業の影響で、民間消費や住宅投資が大幅減少となったほか、企業収益の悪化から設備投資が落ち込み、外需もマイナス寄与となる見通しである。7-9月期はプラス成長を見込むが、7月に入り新型コロナウイルスのPCR検査での陽性者数が再増加していることもあり、経済活動の正常化が遅れている。

経済産業省によると、4-6月期の鉱工業生産指数は前期比▲16.7％とリーマン・ショック後の2009年1-3月期（前期比▲20.5％）以来の大幅減産となった（図表－1）。7月以降は回復に向かい最悪期は脱したものの、直近のピークである20年1月よりも1割以上低い水準にとどまり、フル稼動には遠い状態が継続する見通しである。

ニッセイ基礎研究所は、6月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2020年度▲5.4％、2021年度3.6％を予想する（図表－2）²。外出自粛やソーシャルディスタンスの確保が外食・旅行・娯楽などの支出を抑制することや、倒産や失業者の急増などによりV字回復のための経済基盤が損なわれつつあることから、経済活動が元の水準に戻るまでにはかなりの時間を要する見通しである。

住宅市場は、昨年後半から既に悪化傾向にあったが、コロナ禍による営業活動自粛などを背景に一段と減速している。2020年6月の新設住宅着工戸数は71,101戸（前年同月比▲12.8％）となり12カ月連続で減少した(図表－3）。新型コロナの感染防止のため全国的に着工を休止する動きが広がったことも影響している。全体の約４割を占める貸家が22カ月連続で減少したほか、持家や分譲も全て減少となった。また、4‐6月累計では前年同期比▲12.7％減少した。

2020年6月の首都圏のマンション新規発売戸数は1,543戸（前月同月比▲31.7％）と10カ月連続で減少し、4－6月累計では2,622戸（前年同期比▲55.5％）にとどまった(図表－4）。6月の１戸当たりの平均価格は6,389万円(前年同月比+7.1％)、m²単価は96.9万円(+5.4％)、初月契約率は73.2％、販売在庫は7,389戸(前月比▲384戸)となった。2020年初めから既に件数の減少が見られた³が、モデルルームの閉鎖など営業活動を自粛したことで大きく落ち込んだ状態が続いている。

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、2020年6月の首都圏の中古マンション成約件数は3,107件（前年同月比▲11.0％）となり４カ月連続で減少した。緊急事態宣言と営業自粛の影響は中古マンションの成約件数にも波及し、4月の成約件数は前年同月比▲52.6％、5月は▲38.5％、4-6月累計では前年同期比▲33.6％となった(図表－5）。

一方、日本不動産研究所によると、2020年5月の住宅価格指数（首都圏中古マンション）は前年比+1.9％となり8カ月連続で上昇した。売買市場の停滞に伴う価格への影響は今のところ見られない（図表－6）。

¹ 斎藤太郎『2020年4-6月期の実質GDP～前期比▲8.1％（年率▲28.8％）を予測～』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2020年08月03日)
² 斎藤太郎『2020・2021年度経済見通し－20年1-3月期ＧＤＰ2次速報後改定済』(ニッセイ基礎研究所、Weekly エコノミスト･レター、2020年06月08日
³ 渡邊布味子『コロナショックはマンション価格を下げるのか－新築・中古マンションの価格推移から考える』(ニッセイ基礎研究所、基礎研ＲＥＰＯＲＴ（冊子版）、2020年07月07日)

2. 地価動向

これまで上昇基調にあった地価は転換期を迎えている。国土交通省の「地価LOOKレポート（2020年第1四半期）」によると、全国100地区のうち上昇が「73」(前回97)、横ばいが「23」(前回3)、下落が「4」(前回0)となり、横ばい地点が増加したほか下落地点が2014年第2四半期以来の出現となった（図表－7）。インバウンド需要の強かった商業エリアを中心に、広い範囲で上昇率の鈍化が見られる。

また、野村不動産アーバンネットによると、首都圏住宅地価格の変動率（7月1日時点）は前期比▲0.7％となった（年間▲0.5％）。「値下がり」地点の割合は26.2％(前回4.8％)に増加した（図表－8）。

なお、新型コロナウイルスの地価への本格的な影響は、次回の「地価LOOKレポート」や「基準地価(7月1日時点、9月下旬公表)」に反映される見込みであり、今後の公表データを注視したい⁴。

⁴ 渡邊布味子『次回の都道府県地価調査は下落の兆しか－コロナ禍は公的評価にどう影響するのか』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2020年06月30日)

3. 不動産サブセクターの動向

(1) オフィス
三鬼商事によると、6月の都心５区空室率は４カ月連続上昇の1.97％（前月比+0.33％）となり、依然として水準自体は低いものの上昇傾向が強まっている。一方、平均募集賃料(月坪)は78カ月連続で前月比プラスの22,880円（前年同月比+6.3％）となり、前回のピーク水準（08年8月）に迫る動きとなった。他の主要都市でも空室率上昇の兆しが伺えるものの、募集賃料は上昇基調を維持している（図表－9）。

三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2020年第2四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は38,871円（前期比+0.3％）となった。Aクラスビルの空室率が7期連続で1％を下回り引き締まった需給環境のなか、賃料は４万円を目前にしての天井感が続いている（図表－10）。

ニッセイ基礎研究所は、東京都心部A クラスビルの賃料見通しを5月に改定した⁵。Aクラスビルの成約賃料は、空室率の上昇に伴い2020 年末に3.7 万円台、2024年末に3.6万円台へ下落すると予測する。2019 年末の水準と比較して▲14％下落するものの、2017年の賃料水準（34,599 円）と同水準に留まる見通しである。