オフィスは需給逼迫が継続。Jリートは物件の入替を積極化。－不動産クォータリー・レビュー2018年第3四半期

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

1.経済動向・住宅市場

2018年4-6月期の実質GDP（2次速報）は、設備投資の上方修正を主因として1次速報の前期比0.5％から前期比0.7％へ上方修正された。この結果を受けてニッセイ基礎研究所は、実質GDP成長率について2018年度が1.2％（前回1.1％）、2019年度が0.8％と予想する¹（図表－１）。

一方で、7-9月期の鉱工業生産は前期比▲1.6％（4-6月期は1.3％）と2四半期ぶりに低下した。業種別には、自然災害による供給制約の影響を強く受けた輸送機械、鉄鋼の落ち込みが目立つ。また、電子部品・デバイスが2016年4-6月期以来9四半期ぶりの減産となった²（図表－２）。

9月の日銀短観によると、大企業・製造業の業況判断ＤＩは「19」（前期比▲2）となり3期連続で悪化したが、依然高水準を維持している。大企業・不動産業も32（▲5）と悪化したが、前回の見通し30を上回った（図表－３）。

9月の完全失業率は2.3％（前月比▲0.1％）とさらに低下した（図表－４）。建設技能者の需給は、8職種全てで不足の状態が続いている（図表－５）。また、東京都の建築費指数（工事原価9月）は、集合住宅RCで118.8（前年同月比+3.4）、事務所SRCで116.5（+4.0）となり上昇が継続している（図表－６）。

図表－５　建設技能労働者過不足率（8職種計・全国・季節調整値）/図表－６　建築工事原価指数（東京）

国土交通省によると、2018年9月の新設住宅着工戸数は前年比▲1.5％の減少で約8.2万戸、このうち全体の4割を占める貸家が▲5.8％の減少となり、全体の減少の主因となった（図表－７）。

不動産経済研究所によると、首都圏の新規マンション発売戸数（前年比）は7月▲12.8％、8月▲28.5％、9月+13.2％と振れ幅はあるものの、1-9月累計では前年とほぼ同じ水準（約2.3万戸）となっている（図表－８）。また、契約率は7月67.8％、8月64.5％、9月66.5％といずれも好不調の目安となる70％を下回った（図表－９）。

図表－８　分譲マンション新規発売戸数（首都圏・暦年比較）/図表-９　分譲マンション初月契約率(首都圏・月次)

東日本不動産流通機構（レインズ）によると、9月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年比+0.7％となり2ヶ月連続で増加、㎡単価は前年比1.4％と69ヶ月連続で上昇した（図表－10）。一方で、9月の在庫件数は46,701件となり高い水準で推移している（図表－11）。

今後の住宅市場については2019年10月の消費税率引き上げ前の駆け込み需要の影響が注目される。

図表－10　首都圏のマンション成約件数（12ヶ月累計値）/図表－11　首都圏の中古マンション在庫件数

¹ 斎藤太郎『2018・2019年度経済見通し－18年4-6月期ＧＤＰ2次速報後改定』（ニッセイ基礎研究所、Weekly　エコノミスト・レター　2018年9月10日）
² 斎藤太郎『鉱工業生産18年9月－自然災害の影響で2四半期ぶりの減産』（同、経済・金融フラッシュ2018年10月31日）

2.地価動向

2018年7月の都道府県地価調査では、全国平均の地価が全用途で前年比+0.1％（2017年調査、前年比▲0.3％）となり27年ぶりに上昇した。３大都市圏の商業地は前年比+4.2％（+3.5％）と5年連続で上昇した。東京圏+4.0％（+3.3％）、大阪圏+5.4％（+4.5％）、名古屋圏+3.3％（+2.6％）は全て上昇幅を拡大した。また、地方四都市（札幌・仙台・広島・福岡）は、商業地が+9.2％（+7.9％）、住宅地が+3.9％（+2.8％）となり、３大都市圏を上回る上昇が継続している（図表－12,13）。個別の価格上昇地点をみると、商業地の1位・住宅地の1～3位に北海道虻田郡倶知安町（ニセコ周辺）、商業地2～4位に京都、住宅地4～7位に沖縄がランクインしており、外国人旅行者に人気のエリアでの地価上昇が目立つ結果となった（図表－14）。　

国土交通省の「地価LOOKレポート（2018年第2四半期）」によると、全国100地区のうち、上昇が「95」（前期比+4）、横ばいが「5」（▲4）、下落が「0」となり上昇地区が前回から増加した（図表－15）。

野村不動産アーバンネットによると、2018年7-9月期の首都圏の住宅地価格変動率は、前期比0.2％上昇した（前年比+0.5％）。上昇割合は12.5％（前回8.3％）、横ばい割合は85.1％（前回88.7％）、下落割合は2.4％（前回3.0％）となり、横ばいの傾向が継続している（図表－16）。

図表－15　全国の地価上昇・下落の推移/図表－16　首都圏の住宅地価（変動率、前期比）

日付	タイトル	執筆者	媒体
2025/09/25	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（5）～「所有権」の制限：「共有」は原則、共有者全員の同意が必要	渡邊布味子	研究員の眼
2025/09/18	不動産投資市場動向（2025年上期）～日本市場の取引額は高水準を維持。グローバル市場は回復基調を辿るも依然低調	渡邊布味子	不動産投資レポート
2025/08/25	「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（4）～「所有権」の制限：「公法上の制限」は公共の福祉のため～	渡邊布味子	研究員の眼
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2025/09/25

「持ち家か、賃貸か」。法的視点から「住まい」を考える（5）～「所有権」の制限：「共有」は原則、共有者全員の同意が必要

渡邊布味子

研究員の眼

2025/09/18

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渡邊布味子

不動産投資レポート