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- J-REIT市場の収益見通し~現在の市場環境下、5年間で14%成長を見込む~
2015年11月30日
4|財務戦略は分配金増加にプラス寄与。引き続き支払利息の減少を見込む
日銀による2度の追加緩和を背景に市場金利は一段と低下し、10年国債利回りは0.5%を下回る水準が定着している(図表―10)。J-REIT の負債利子率も低下基調をたどっており、財務戦略が支払利息の減少を通じて分配金の増加に寄与している。
J-REIT の負債利子率は2007年頃から上昇を開始した。途中、世界的な金融危機が波及し借入金のリファイナンスに苦労する時期を経験し2010年には1.8%まで上昇した。その後は金融緩和の効果が浸透し、低い金利でのリファイナンスや新規の借入調達のたびに負債利子率が低下し、2015年上期は1.2%である。
日銀による2度の追加緩和を背景に市場金利は一段と低下し、10年国債利回りは0.5%を下回る水準が定着している(図表―10)。J-REIT の負債利子率も低下基調をたどっており、財務戦略が支払利息の減少を通じて分配金の増加に寄与している。
J-REIT の負債利子率は2007年頃から上昇を開始した。途中、世界的な金融危機が波及し借入金のリファイナンスに苦労する時期を経験し2010年には1.8%まで上昇した。その後は金融緩和の効果が浸透し、低い金利でのリファイナンスや新規の借入調達のたびに負債利子率が低下し、2015年上期は1.2%である。
4――今後5年間の分配金成長率
それでは、各運用戦略に係わるシナリオを想定し、今後5年間の分配金成長率を試算する。内部成長戦略については、ニッセイ基礎研究所の公表する6都市(東京、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙台)のオフィス賃料予測2を利用してオフィスビルのNOIを計算し、「オフィスビル以外のアセット」のNOIは横ばいとした。外部成長戦略及び財務戦略については、最近の運用状況を勘案し年1兆円(利回り5.0%)の物件取得と利率0.6%(借入期間8年)のリファイナンス及び新規借入を想定した(その他の前提は稿末に記載)。
試算によると、今後5年間の分配金成長率は14%(年平均2.7%)となった(図表―12)。当初3年は平均3%強の成長を見込み、後半2年は1%成長に鈍化するものの期間を通じて増益を維持する結果となった。なお、後半の鈍化は、ニッセイ基礎研究所の賃料予測(東京)において2017年から賃料下落を予想し既存物件の内部成長がマイナスに寄与するためである。
試算によると、今後5年間の分配金成長率は14%(年平均2.7%)となった(図表―12)。当初3年は平均3%強の成長を見込み、後半2年は1%成長に鈍化するものの期間を通じて増益を維持する結果となった。なお、後半の鈍化は、ニッセイ基礎研究所の賃料予測(東京)において2017年から賃料下落を予想し既存物件の内部成長がマイナスに寄与するためである。
5――おわりに
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経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
(2015年11月30日「基礎研レポート」)
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