日本の木造中古戸建て住宅価格の中央値は1,600万円（2023年）～アメリカは39万ドル余で日本の3倍以上だが、経年減価が米国並みになり為替も購買力平価に収斂すれば同程度に～

金融研究部客員研究員小林正宏

国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録されている2023年に取引された戸建て住宅（「土地と建物」）は153,912件ある。このうち、築後経過年数が２年以上¹の物件を中古住宅とし、「建物の構造」が『木造』、「用途」及び「今後の利用目的」が『住宅』、「最寄駅：距離（分）」が29分以内、「敷地面積（m²）」が10m²以上2,000m²未満、「延床面積（m²）」が2,000m²未満に絞ると、22,230件となる。その平均値を見ると、取引価格が2,158万円となっているが、東京都は5,117万円と突出しており、全体の平均を大きく引き上げている（図表１）。

全体像を見るには平均値よりも中央値と言われることもあるが、22,230件を取引価格の順番で並べて11,115番目・11,116番目となる物件の取引価格は、いずれも1,600万円ちょうどであった。これが日本の木造中古戸建て住宅価格の中央値の一つの参考事例となるだろう。平均値と比較すると25.8％ほど低い水準ということになる。

アメリカの戸建て²中古住宅価格の2023年の中央値が394,100ドル、暦年の為替相場の平均が140.50円／ドルだったので円換算すると5,537万円で、日本の3.46倍となる。これは日本の住宅の経年減価がアメリカよりも厳しいことが主因である³。

日本の新築戸建て住宅価格の中央値は筆者の知る限り公表されているデータはない。そこで、上記抽出条件のうち、築後経過年数が２年未満を新築とみなして、該当する19,208件の9,604番目の金額を見ると、4,200万円であった。よって、中央値同士の比較として、中古の新築に対する比率は38.1％（1,600万円÷4,200万円）となる。アメリカの同比率は92.0％であり、日本の中古住宅の価格下落が厳しいことが歴然となる（図表２）。仮に日本でも中古住宅の価格が米国並みに維持されていれば、前述の日米倍率は1.43倍に縮小する。更に、為替がIMFの試算による購買力平価⁴92.658円であれば、日米倍率は0.96倍と逆転する。住宅の経年減価が米国並みになり為替も購買力平価に収斂すれば日米の中古住宅価格は同程度になる。

なお、複数のサンプルが存在する市区町村別に見ると、東京都渋谷区、港区、目黒区、文京区、世田谷区に続き、東京特別区以外では国立市が第６位に入っている⁵。また首都圏以外では、愛知県名古屋市名東区が第７位、兵庫県芦屋市が第11位となっている他、長野県北佐久郡軽井沢町が第28位に入っているのが目を引く（図表３）。昨今のインバウンドも含めた別荘の需要増加が顕在化しているものと思われる。敷地面積や建物面積が異なることから、それぞれの市区町村のブランド力を示すものではない点に留意する必要がある⁶。

また、100万円刻みで見た場合の価格帯別の分布についても、1,000万円の刻みのところで段差があるのも興味深い。特に、2,000万円以上では１千万円のキリのよい価格帯の件数が前後よりも増えるのに対し、1,000万円のところでのみ逆に少なくなっている（図表４）。

いずれにしても、住宅の価値をいかに維持していくのかは引き続き人口減少下の日本において大きな課題である。

¹ 戦前及び不明は除く。
² 米商務省によれば、アメリカの戸建て住宅の９割以上は木造。
³ ｢消えた580兆円～住宅投資をしても残高の増加は限定的～」(ニッセイ基礎研究所「研究員の眼」2024年7月25日)
⁴ Implied PPP conversion rate, IMF World Economic Outlook Database, October 2024より
⁵ 千代田区については、上記抽出条件に合致するサンプルがない。
⁶ 株式会社東京カンテイの「市況レポート」では中古一戸建て供給動向において、木造・所有権物件のうち、敷地面積100m²～300m²の物件についてのみ集計している。上記に加え、この敷地面積要件で更に絞った場合、取引価格の平均値は2,230万円、中央値は1,700万円とやや高くなる。市区町村別に見ると、敷地面積100m²以下の物件の多かった都心部で平均値が上がっており、東京都文京区、新宿区、世田谷区が１億円超えとなった。一方で別荘地の広大な300m²以上の敷地が多かったと思われる軽井沢は平均3,380万円で122位に後退している。

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