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- 成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向(2024年上期)-「オフィス拡張移転DI」の動向
2024年09月06日
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三幸エステート株式会社(本社:東京都中央区、取締役社長:武井重夫)と株式会社ニッセイ基礎研究所(本社:東京都千代田区、代表取締役社長:手島恒明)は、賃貸オフィスの成約事例の各種データを活用し、オフィス市場における企業の移転動向などに関する共同研究を行っている。
本稿では、共同研究の一環として算出した「オフィス拡張移転DI」を中心に、2024年上期の東京オフィス市場の動向を概観する。オフィス拡張移転DIは、0%から100%の間で変動し、基準となる50%を上回ると企業の拡張意欲が強いことを表し、50%を下回ると縮小意欲が強いことを示す1。
2024年第1四半期および第2四半期におけるオフィス拡張移転DIは、ともに69%となった。オフィス需要はコロナ禍前ほどの力強さはないものの、底堅く推移しており、オフィス市況は回復局面を迎えている。以下では、オフィス成約面積の動向を振り返ったうえで、オフィス拡張移転DIをビルクラス別および業種別に分析し、企業のオフィス需要の動向を確認する。
本稿では、共同研究の一環として算出した「オフィス拡張移転DI」を中心に、2024年上期の東京オフィス市場の動向を概観する。オフィス拡張移転DIは、0%から100%の間で変動し、基準となる50%を上回ると企業の拡張意欲が強いことを表し、50%を下回ると縮小意欲が強いことを示す1。
2024年第1四半期および第2四半期におけるオフィス拡張移転DIは、ともに69%となった。オフィス需要はコロナ禍前ほどの力強さはないものの、底堅く推移しており、オフィス市況は回復局面を迎えている。以下では、オフィス成約面積の動向を振り返ったうえで、オフィス拡張移転DIをビルクラス別および業種別に分析し、企業のオフィス需要の動向を確認する。
※ 本稿は三幸エステート「オフィス ユーザー レポート」を加筆・修正の上、転載したものである。
1 算出方法については、末尾の【参考資料】「オフィス拡張移転DIについて」を参照。
1――企業のオフィス移転動向は活況
2 三幸エステート「オフィスマーケット調査月報」を参照。
2――オフィス需要は底堅く推移し、市況は回復局面へ
1|オフィス拡張移転DIは底堅い推移を維持
東京都心部のオフィス拡張移転DIは、2024年第1四半期および第2四半期はともに69%となった(図表2)3。2023年第1四半期以降、70%前後で推移したが、2023年は新築ビルの供給が多かったため、空室率は概ね横ばいで推移していた。一方で、2024年は新規供給が減少したことで、空室率は2023年12月の5.15%から2024年7月には4.42%へと低下した。オフィス市況が絶好調だった2019年には、拡張移転DIが70%台後半で推移していたことから、この時期ほどには至らないものの、底堅いオフィス需要は継続しており、オフィス市場は回復局面に入ったと考えられる。
東京都心部のオフィス拡張移転DIは、2024年第1四半期および第2四半期はともに69%となった(図表2)3。2023年第1四半期以降、70%前後で推移したが、2023年は新築ビルの供給が多かったため、空室率は概ね横ばいで推移していた。一方で、2024年は新規供給が減少したことで、空室率は2023年12月の5.15%から2024年7月には4.42%へと低下した。オフィス市況が絶好調だった2019年には、拡張移転DIが70%台後半で推移していたことから、この時期ほどには至らないものの、底堅いオフィス需要は継続しており、オフィス市場は回復局面に入ったと考えられる。
3 東京都心部は、東京都心5区主要オフィス街および周辺区オフィス集積地域(「五反田・大崎」「北品川・東品川」「湯島・本郷・後楽」「目黒区」)。詳細は、三幸エステート「オフィスレントデータ2024」を参照。
4 各クラスは、三幸エステートの定義を用いる。三幸エステートでは、エリア(都心5区主要オフィス地区とその他オフィス集積地域)から延床面積(1万坪以上)、基準階床面積(300坪以上)、築年数(15年以内)および設備などのガイドラインを満たすビルからAクラスビルを選定している。また、基準階床面積が200坪以上でAクラスビル以外のビルなどからガイドラインに従いBクラスビルを、同100坪以上200坪未満のビルからCクラスビルを設定している(詳細は三幸エステート「オフィスレントデータ2024」を参照)。
他の主要業種について見ると、不動産業・物品賃貸業および卸売業・小売業のオフィス拡張移転DIは堅調に推移している。これらの業種は在宅勤務との親和性が低く、企業業績が拡大する中でオフィス需要も底堅い。一方、その他サービス業は今回落ち込んだが、この業種には多様な分野が含まれるため、要因の特定は難しい。製造業とは対照的に落ち込んでいることから、円安によるコストアップの影響を受けやすい企業が影響している可能性があるが、実際の理由は明確ではなく、今後の動向を注視する必要がある。
5 業種別のオフィス拡張移転DIは、十分なデータ数を確保するため、東京都心部ではなく東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を対象とした。
6 製造業のオフィス需要が伸び悩んだ要因の詳細は、以下を参照。
佐久間誠「成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向(2023年上期)-「オフィス拡張移転DI」の動向」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2023年8月25日)
5 業種別のオフィス拡張移転DIは、十分なデータ数を確保するため、東京都心部ではなく東京圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)を対象とした。
6 製造業のオフィス需要が伸び悩んだ要因の詳細は、以下を参照。
佐久間誠「成約事例で見る東京都心部のオフィス市場動向(2023年上期)-「オフィス拡張移転DI」の動向」(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2023年8月25日)
(2024年09月06日「不動産投資レポート」)
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経歴
- 【職歴】 2006年4月 住友信託銀行(現 三井住友信託銀行) 2013年10月 国際石油開発帝石(現 INPEX) 2015年9月 ニッセイ基礎研究所 2019年1月 ラサール不動産投資顧問 2020年5月 ニッセイ基礎研究所 2022年7月より現職 【加入団体等】 ・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター ・日本証券アナリスト協会検定会員
佐久間 誠のレポート
日付 | タイトル | 執筆者 | 媒体 |
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