わが国のサードプレイスオフィス市場の現況 -2023年-（１）～東京23区での集積が進む一方、主要政令指定都市以外の割合も４割に達する

金融研究部主任研究員吉田資

(2) サードプレイスオフィスの立地
横浜市経済局「市内コワーキングスペース等に関するアンケート調査」によれば、「入居する建物について重視する条件」について、「駅から徒歩10分以内である」（75％）との回答が最も多く、次いで、「外観が優れている」（25％）、「賃料等のコストが低い」（25％）の順に多い（図表－7）。サードプレイスオフィスの開設においては、建物のグレードや不動産コストよりも、交通利便性を重視する況がうかがえる。

次に、全国のサードプレイスオフィスについて、鉄道最寄り駅からの所要時間を確認すると、「2分～5分」（47％）が最も多く、次いで、駅直結の施設を含む「1分以内」（27％）が多かった（図表－8）。最寄り駅から徒歩5分以内の拠点が約4分の3を占めた。

主要政令指定都市別に確認すると、三大都市は、いずれも「1分以内」の占める割合が3割以上を占めた（東京都心5区36％・東京周辺18区31％・大阪市38％・名古屋市36％）。

一方、主要指定都市以外の地域では、「車（バス）利用」の拠点も一定の割合を占める。都道府県別にみると、「車（バス）利用」の占める割合が2割を超える自治体は、「21」に達する（参考図表－１）。大都市圏以外の地域では、主な移動手段が自家用車やバスであることも多く、幹線道路沿いの建物にサードプレイスオフィスが入居している事例がみられる。

(3) サードプレイスオフィスの提供サービス内容
(3)－1　ドロップインサービス
サードプレイスオフィスは、利用者が月極契約によりスペースを日常的に利用するサービス（「メンバーシップ」）のほか、１日または時間単位で利用料を支払い、一時利用するサービス（「ドロップイン」）¹²がある。

サテライトオフィスの利用形態の１つとして、「タッチダウン利用」（移動の合間など、短時間利用）が想定され、「ドロップイン」サービスの利用ニーズは高いと考えられる。

全国のサードプレイスオフィスで、「ドロップイン」サービスを展開している拠点の割合は60％となった（図表－９）。主要政令指定都市においては、「東京都心5区」（42％）が最も低い水準で、次いで「大阪市」（45％）、「名古屋市」（47％）が低く、三大都市がいずれも低位となった。

先行研究¹³によれば、サードプレイスオフィスは、使い方によって、(1)メインオフィス型¹⁴、(2)テレワーク支援型¹⁵、(3)目的特化型(起業・新規事業開発、コワーキング等)、に大別できる。三大都市では、(1)メインオフィス型や(3)目的特化型の拠点が多いと考えられる。(1)や(3)に分類される拠点は、基本的に「メンバーシップ」での利用を想定しており、「ドロップイン」のサービスを提供していない施設もみられることから、三大都市が低位に留まったと考えられる。

¹² 一般財団法人　大都市政策研究機構「日本のコワーキングスペースの拡大」調査研究レポート、2022年2月25日
¹³ ザイマックス不動産総合研究所「フレキシビルオフィスのタイプ分類」TOPIC REPORT、2023年5月2日
¹⁴ 個人事業主や小規模企業がメインオフィスとして利用。大企業の一部署やプロジェクト拠点として利用。
¹⁵ 移動の合間のタッチダウン利用。自宅で働く環境が整備できていないワーカーが自宅近くの拠点を利用。

(3)－2　個室の有無
ザイマックス不動産総合研究所「首都圏オフィスワーカー調査 2021」によれば、「出社したいと思うオフィスの条件」について、「業務に集中できる個室がある（47%）」との回答が最も多かった。また、新型コロナウィルス感染拡大時は、不特定多数の利用者が出入りし、人との接触機会が多いオープンスペースの利用を控えて、「個室」の利用ニーズが一層高まった。

全国のサードプレイスオフィスで、「個室」を有する拠点の割合は59％となった（図表－10）。主要政令指定都市においては、「東京都心5区（76％）」と「横浜市（76％）」が最も高く、次いで「さいたま市（75％）」が高かった。

都道府県別にみると、1都3県はいずれも60％を超えた一方、30％未満の都道府県は「10」を数え、大都市圏と地方で差が生じている（参考図表－３）。

内閣府「地方創生テレワーク推進に向けた調査報告書」によれば、地方オフィス開設にあたり、「共用のサテライトオフィス」を利用した企業に、施設選定時に最も重視した条件を尋ねたところ、「利便性のよい立地（35%）」との回答が最も多く、次いで「セキュリティやスピード面が確保されたWi-Fi等の通信環境（24%）」、「入退室管理その他のセキュリティ対策（14%）」が多く、「専有使用が可能な個室（3%）」との回答は下位に留まった（図表－11）。現状、地方では、サードプレイスオフィスを選ぶにあたり、交通利便性や通信環境、施設のセキュリティ対策が重視され、「個室」の優先順位は劣後している模様だ。

日付	タイトル	執筆者	媒体
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日付

タイトル

執筆者

媒体

2025/02/04

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吉田資

不動産投資レポート

2025/01/15

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