不動産投資市場動向（2023年第2四半期）～物流施設とホテルへの投資が増加、投資戦略は賃収増に変化　|ニッセイ基礎研究所

国内全体の不動産取引の動向（2023年第2四半期）

米国の不動産市場調査会社であるMSCIリアル・キャピタル・アナリティクス（以下、売買データは同社が2023年8月16日時点で把握しているもの）によると、国内不動産市場の2023年第2四半期の不動産取引総額は約１兆2,300億円、前年同期比は▲13.6％とマイナスであった（図表１）。第1四半期よりも減速傾向は弱まった¹が、2023年上期も▲18.9％と売買市場の停滞が続いている。

とはいえ、国債金利が安定し、不動産価格が下落する懸念が少ない日本の不動産市場は他国の市場に比べて相対的に取引額が多い。2023年上期のアジア太平洋地域内の各国・地域への投資額は日本が最多で163億ドル（前年比▲25％）、都市別の投資額は東京が83.6億ドル（前年比▲26.4％）で域内１位（2022年通年も1位）、大阪が16.1億ドル（前年比▲16.2％）で９位（12位）となった（図表２）。

2023年上期の用途別の取引額が全体に占める割合は、物流施設が22.6％（+11.8％）、ホテルが12.8％（+5.8％）と増加したが、オフィスが27.2％（前年通年より▲9.7％）、賃貸マンションが15.1％（▲3.1％）、開発用地が11.8％（▲3.4％）と減少した（図表３）。

オフィスは海外市況の悪化から外国資本の投資が控えられているほか、国内市場では2025年の東京等の大都市での新規オフィス大量供給を控えて、これから2次空室の発生が予測され、先行きの不透明感が強くなっている。一方、物流施設への投資需要は依然として強く、第2四半期としては過去10年間で最高額となった。また、旅行需要の回復が続くホテルの取引も多くみられた。

図表２　アジア太平洋地域の不動産売買額（上位10都市、都市別、前年比）/図表３　国内不動産の用途別売買割合

¹ 渡邊布味子『不動産投資市場動向（2023年第１四半期）～不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視』(ニッセイ基礎研究所、研究員の眼、2023年06月13日)

外国資本の国内不動産購入の動向（2023年第2四半期）

世界の不動産投資市場では取引額の減少が続いている。2023年第2四半期の世界の不動産売買額は約2,690億ドル（約39兆円）、前年同期比▲47.4％となった。エリア別ではアジア太平洋が▲30.1％、ヨーロッパ・中東・アフリカが▲57.2％、南北アメリカが▲62.4％といずれも減速しているが、アジア太平洋の落ち込みが比較的緩やかな状態が続いている（図表４）。国別では資金力のある先進国のほとんどで取引額が停滞している。自国の不動産市況が低調な中では他国への積極的な投資も進みにくい。

ただし、このような状況のなかでも用途や国・地域を選別して投資している投資家もいる。英国のオルタナティブ投資データの会社であるプレキンの調査によると、2023年第2四半期の世界の投資家の不動産投資戦略（今後12ヶ月）は、コア（48％、前年同期比▲7％）と、コア・プラス（40％、前年同期比▲７％）が減少し、バリュー・アッドが56％（前年同期比+12％）に増加した（図表５）。つまり、世界的な不動産価格の下落傾向から不動産投資戦略は「高額であっても優良な物件に長期投資する方針」から変化し、「収益性が高まる見込みの不動産に投資して賃料を引き上げ、資産価値を向上させる方針」が主流となっている。

図表４　世界の不動産売買額（地域別、四半期、前年比）/図表５　世界の投資家の不動産投資戦略（今後12ヶ月）

2023年上期の外国資本による国内不動産の購入総額は▲16.2％であり、投資が控えられる傾向ではある。しかし、2023年第2四半期は約5,094億円で、前年同期比+18.5％と回復した（図表６）。GICが８億ドル（約1,062億円、今期最大額の取引）で取得した物流施設のポートフォリオや、ガウキャピタルとEGWアセットマネジメントとKKRが約４億ドル（571億円）で取得した小田急センチュリービルディング（ハイアットリージェンシー東京）など、少数の大型取引が取得総額を押し上げた。

また、2023年第2四半期の外国資本の国内不動産投資額における各国・地域の割合は、米国が30.1％（前年同期比▲6.0％）、シンガポールが27.0％（+14.7％）、英国が11.3％（+4.0％）となった（図表７）。従来、外国資本のシェアは米国が全体の4割前後を占めていたが、2021年半ばごろから米国からの投資は減少し、2023年第2四半期ではシンガポールを中心にアジア太平洋地域内からの投資が増加している。

図表７　外国資本の国内不動産取得額に対する各国・地域の割合（月次、12ヶ月移動累計）

今後は国内外の貸出債権の処理動向に注意か

世界の不動産市場では、オフィス用途を中心に厳しい投資環境が続いている。これに対して、好調を維持する国内不動産市況が、世界の不動産市況の影響をどのくらい受けるのかが目下の着目点だろう。

2023年第2四半期の国内不動産投資市場では外国資本を中心にオフィスへの投資需要が減退し、代わりに物流施設とホテルの取引が増加して、全体の取引額減少を補った。この結果、国内不動産投資市況は比較的安定して推移している。

MSCIリアル・キャピタル・アナリティクスのレポートでは「東京都心5区オフィスの利回りは、ゆっくりと上昇し始めた」との記述はある²ものの、国内キャップレートについての主要な公表データである日本不動産研究所やCBREのレポートでは利回りの上昇はまだ確認できない。また、仮に理論上のキャップレートが上昇し始めているとしても、実際に所有者が下落した価格で不動産を売却しなければキャップレートの上昇が取引事例として顕在化することはない。つまり、売買数量の停滞はあるものの、現時点では国内不動産の価格の上昇傾向が大きく転換しているわけではないと考えることができる。

仮に市況が大きく転換するとすれば、従来の水準よりも下落した価格で売買が成立するようになる前に、それを見越して不動産取得資金の借入金の債権者による債権売却などの処理が発生し始めたときだろう。アジア太平洋地域内に拠点を置く不動産投資家の一部には、このような不動産関連の債権売却や借り換えの獲得を海外不動産市場における今後の戦略とするケースも増加している。国内不動産投資市場の今後については、海外市場と同様なことが起きるかどうか、国内不動産を担保とする貸出債権の動向に注意したい。

² 取引事例から得られた利回りのトレンドを把握したものではあるが、市況のトレンドと見るには追加の事例の蓄積が必要だろう。

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