不動産投資市場動向（2023年第１四半期）～不動産売買は急減速。国内市場外で高まるリスクに注視　|ニッセイ基礎研究所

国内全体の不動産取引の動向（2023年第１四半期）

MSCIリアル・キャピタル・アナリティクス（以下、売買データは同社の2023年5月25日の公表）によると、国内不動産市場の2023年第１四半期の不動産取引総額は約１兆600億円、前年同期比▲36.1％と大きく減速した（図表１）。世界金融危機のあった2008年以降で見れば、2009年第１四半期の8,389億円に次いで少ない取引総額となった。これまで高値水準かつ順調な取引量を維持してきた不動産市場であるが、ここにきて急減速している。

過去５年程の都市別の取引額は、概算で東京が約５割、大阪が約１割、東京以外の関東が１～２割、その他が約２～３割であった。しかし、直近の動向を見ると、東京への投資割合は2022年第１四半期が66％、2023年第１四半期が67％となっており、東京への投資割合が増加している。不動産の価格は市況後退局面において、競争力の高い物件・エリアほど価格が下落しにくい傾向があるため、東京に取引が集中しているということから、不動産投資市場でリスク回避的な動きが強まっていると見ることもできる。

用途別の不動産取引額が全体に占める割合は、開発用地は10％（2022年10月から▲9％）、オフィスが30％（同▲6％）、賃貸マンションは15％（同▲3％）、と減少する一方で、物流施設が21％（同+14％）に増加した。オフィス賃貸市場の低迷や減速懸念の発生とともに、これまで強かった賃貸マンションへの投資需要が一服し、消去法的に物流施設への投資需要が高まっていると見られる。

外国資本の国内不動産購入の動向（2023年第１四半期）

また、外国資本による2023年第１四半期の不動産購入総額は約1,370億円で、前年同期比▲42.1％と急激に減速した（図表２）。実は、2023年5月8日時点の公表では不動産購入総額は約1,700億円で、前年同期比▲28.2％と下落幅がやや緩やかであったが、その後の修正で約330億円が減少した。

前の期である2022年第4四半期の購入額をみると約500億円の増額修正がされており、一旦は2023年の取引と公表されたが、実際には2022年内の取引であったことが判明した案件が多かったようだ。売り主の内訳を見ると、外国資本の売却が48.1％と、2022年通年の25.9％より大幅に増加している。諸外国では、12月が決算期末である会社が相対的に多いため、12月には財務改善目的の売却希望が生じやすい。「2022年の決算期内で現金または売り上げを確保する必要があり、市場価格が下落していない日本国内の不動産を売却した外国資本（売り主）」と、「価格が安定した日本の不動産への投資姿勢を強めた外国資本（買い主）」が一定数あったものと推定される。

世界の不動産投資市場の動向と外国資本の拠点別の動向

世界の不動産投資市場をみると、売買額が急減速している。2023年第１四半期の全世界の不動産売買額は2,108億ドル、前年同期比▲51.8％と、2022年第4四半期から2四半期連続の前年同期比大幅減となった。またエリア別ではヨーロッパ・中東・アフリカは▲64.0％、南北アメリカは▲57.8％であるのに対し、アジア太平洋は▲35.6％と比較的少ない減少幅となった。国内不動産市場よりも世界全体のほうが取引額の落ち込みが大きく、特に海外の不動産投資市場および賃貸市場が停滞している国・都市に拠点を持つ外国資本には、昨年よりも不動産に投資しづらい環境になっているようだ。

過去の各資本の拠点国・地域別の投資額をみると、米国拠点の外国資本のシェアが全体の4割強を占めており、シンガポールと香港拠点の外国資本も以前から全体の各1割程度を投資している。また、ここ3年ほどで英国とフランス（5％前後程度）がシェアを増加させている（図表３）。

図表３　外国資本の国内不動産取得額に対する各国・地域の割合（月次、12ヶ月移動累計）

コロナ禍前後の動向を見るために、各国・地域の2018年の購入総額を100として、４四半期移動平均を比較すると¹、コロナ禍で増加させた投資額を以前の水準に戻しつつあるのは米国とフランスである。2023年第1四半期は、米国が138.0と、フランスが127.5となり、前年比、前々年比では低下しているものの、長い目で見れば投資姿勢が極端に弱まったわけではない。また、香港が693.2、シンガポールが905.8、英国が203.7と、国内不動産市場への投資姿勢を強めている（図表４）。一方で、中国は5.8と投資を大きく減少させている。中国資本については、以前の直接投資から、いずれかの国や地域を経由しての投資へと資金の流れが変わった可能性がある。

なお、同じ国・地域でも、事業者の判断や運営するファンドの運用方針によっても投資スタンスが異なり、外国資本とひとくくりにした一様の傾向を見つけるのは特に難しい局面と考える。

図表4　国内不動産の各国・地域別資本の購入額（2018年購入総額に対する４半期移動平均の割合）

¹ 例えば、2023年第１四半期であれば2022年4月1日から2023年3月31日までの合計と2018年の取引総額を比較した。

以前よりも崩れにくい不動産投資市場と、海外および市場外のリスクの高まり

以前の不動産投資市場なら、(1)同じ物件が何度も転売されて一定の需要を満たすとともに、(2)転売が繰り返された物件の価格が高まりすぎたどこかのタイミングで資金繰りに窮した企業が損失覚悟で不動産を売却し、(3)そういった投げ売りの事例が増えて不動産の価格水準が下落し、(4)市況が停滞する、といった一定のサイクルが見られた。

しかし、現在の不動産投資市場は、以前に比べて格段に崩れにくくなっている。理由の一つは、国内外のREIT、政府系投資機関、私募リートなど、長期保有目的で、一度不動産を取得すれば容易に転売しない投資家や事業者が増加していることだろう。市場に供給される物件の数は以前より少なく、高値かつ品薄な状態が継続し、物件取得競争に拍車がかかっている。都心部の競争力のある物件であれば驚くような価格で落札されることが珍しくなく、仮に1度目の売却活動が不調であっても売り主は別の購入希望者を容易に見つけることができる状況にある。

一方で物件やエリアにより２極化しており、郊外部のオフィスなどの買い手がなかなか現れない物件もあるようだ。海外不動産投資市場や、金利、経済情勢の動向など、外部の金融環境から国内不動産投資市場の停滞を招く要因の懸念も高まっており、しばらくは多角的に情勢を注視する必要があると考える。

（お願い）本誌記載のデータは各種の情報源から入手・加工したものであり、その正確性と安全性を保証するものではありません。また、本誌は情報提供が目的であり、記載の意見や予測は、いかなる契約の締結や解約を勧誘するものではありません。