なぜホテルへの不動産投資は増えにくいのか

金融研究部准主任研究員渡邊布味子

昨今、内外の投資資金が、国内の様々な不動産に投資されている。なかでもホテルは、投資需要の多い不動産用途の一つだ。観光庁の宿泊旅行統計調査によると、2022年の延べ宿泊者数¹は、2019年比で全体が▲23.8％、日本人延べ宿泊者数は▲9.0％まで回復した。外国人延べ宿泊者数は▲85.5％であったが今後は客数の回復が期待できる。ホテルに特化したデータベンダーのSTRによると、全国のRevPER²は既に2019年の水準を超えた。今後もホテルの収益は向上していく見通しである。

投資需要の高まりに加え、コロナ禍で大打撃を受けたホテルの売買取引が増えてもおかしくない。実際に、2008年の世界金融危機の後では、数多くのオフィスビルやオフィス開発用地等が投げ売りされていた。しかし、MSCIリアル・キャピタル・アナリティクスによると、取引単価は変わらないにもかかわらず、国内の不動産売買総額に占めるホテルの売買額の割合は、2019年が10％に対して2021年も2022年も８％と、むしろ減少している。これにはホテル特有の運営形態が関係している。

ホテルは所有・経営・運営の状況に応じ、「直営」「賃貸借」「運営委託（マネジメント・コントラクト、MC）」「フランチャイズ（FC）」に大別できる。「直営」は、ホテルの経営会社が土地建物を所有し、自身のブランドで運営する方式である。「賃貸借」とは宿泊施設の経営会社が所有者から土地建物を借りて経営を行う方式である。「運営委託」とは、土地建物の所有者または賃借人が、運営会社に運営を委託する方式である。「フランチャイズ」とは、チェーン展開するビジネスホテルに多く、コンビニエンスストアなどでも用いられている方式である。加入者はブランド使用権と本部からの送客を得られる一方、本部に加盟料などのロイヤリティを支払う必要がある（図表１）。なお、このうち不動産投資と関係が深いのはオーナー以外が運営者となる「賃貸借」と「運営委託」である。

ホテルの取引額が不動産売買総額に含まれるのは、所有権が移転した場合、すなわち(1)「直営」方式で土地建物を売却した場合か、(2)「賃借権」・(3)「運営委託」・(4)「フランチャイズ」方式でオーナーが土地建物を売却した場合である。しかし、ホテルの収益性改善について主導権を持つのはホテルの経営者であり、経営権を残すとすると、売却による資金調達はオーナーが経営者の場合にしか活用できない。つまり、運営方式の切り替え、委託先や提携先の変更など物件の売却以外の方法が選択されることも多い。例えば、賃貸借でホテルを運営する経営者が、フランチャイズ契約を締結して、別のホテルグループに帰属することである。経営者はロイヤリティを支払う必要があるが、集客力強化により今後の収益性の改善が期待できる。

2023年初めの国内のホテルブランド別の客室数上位15チェーンでは、１位のアパホテルズ・アンド・リゾーツは2021年初めに前年比＋19.6％、2022年初めに前年比＋10.3％と客室数の増加が続き、2023年初めには10万室を超えた。また、９位のマイステイズ・ホテルマネジメントが2022年初めに前年比＋23.1％と、８位マリオット・インターナショナルが2021年初めに前年比＋21.8％と大きく客室数を増加させた（図表２）。

運営方式の切り替え需要に対応できるのはホテルオペレーターだけであり、投資資金があるだけでは難しい。実は、売買以外の方法で、コロナ禍の間にホテルグループの再編は既に進んでおり、それが現在のホテルへの投資機会をより希少なものにしている。もし今後有望なホテルに投資したいなら、新規開発やJ-REITへの投資も検討する必要があるように思われる。

¹ 各日の全宿泊者数を足し合わせた数で、子供や乳幼児も１人とする。10人が３泊した場合は30人泊となる。
² Revenue Per Available Roomの略で、宿泊料金に稼働率を反映した１室あたりの売上を示す。ホテルの収益性を表す指標の一つである。