「札幌オフィス市場」の現況と見通し（2023年）　|ニッセイ基礎研究所

1. はじめに

札幌のオフィス市場では、昨年、大規模ビルの新規供給が限定的であるなか、ＩＴ関連企業などによる新規開設・拡張ニーズに支えられ、空室率は低下し、成約賃料は上昇した。一方、今年は新規供給面積が17年ぶりに1 万坪を超え、今後についても複数の大規模ビル開発が計画されている。本稿では、札幌のオフィスの現況を概観した上で、2027年までの賃料予測を行う。

2. 札幌オフィス市場の現況

2-1. 空室率および賃料の動向
三幸エステートによると、札幌市の空室率（2023年7月時点）は2.4％(前年同月比▲0.3％)となり、全国主要都市の中で最も低い水準となった（図表－１）。2020 年４月の緊急事態宣言の発令以降、多くの主要都市で、景気悪化やテレワーク普及などを受けて空室率が高止まりするなか、札幌市では、ＩＴ関連企業などを中心とする新規開設・拡張ニーズに支えられ、空室率が低下している。

空室率をビルの規模¹別にみると、「大型3.2％（前年比+0.4％）」が上昇した一方、「大規模1.1％（同▲0.3％）」、「中型3.3％（同▲1.3％）」、「小型4.2％（同▲0.1％）」は低下した（図表－２）。

全国主要都市では、オフィス床の解約や事業拠点の一部閉鎖などに伴い、空室面積が増加傾向にあり、成約賃料にも頭打ち感が広がるなか、札幌市の2022年下期の成約賃料は、前期比+1.7％、前年同期比＋9.0％となった（図表－3）。

2022年の空室率と成約賃料の動き（前年比）を主要都市で比較すると、空室率は、東京都心５区、大阪、名古屋が上昇、仙台、札幌、福岡が低下と分かれる結果となった。成約賃料は、札幌市が上昇、東京都心５区が下落、その他の都市は概ね横ばいとなった。札幌市は空室率が低下し、成約賃料は上昇した（図表－4）。

賃料と空室率の関係を表した札幌市の賃料サイクル²は、2013年下期を起点に「空室率低下・賃料上昇」の局面が続いていた。その後、2020 年上期以降、空室率は低位で推移し、賃料は一進一退の動きとなっていたが、2022年に入り上昇に転じた（図表－５）。

図表－４　2022年の主要都市のオフィス市況変化/図表－５　札幌オフィス市場の賃料サイクル

¹ 三幸エステートの定義による。大規模ビルは基準階面積200坪以上、大型は同100～200坪未満、中型は同50～100坪未満、小型は同20～50坪未満。
² 賃料サイクルとは、縦軸に賃料、横軸に空室率をプロットした循環図。通常、(1)空室率低下・賃料上昇→(2)空室率上昇・賃料上昇→(3)空室率上昇・賃料下落→(4)空室率低下・賃料下落、と時計周りに動く。

2-2. オフィス市場の需給動向
三鬼商事によると、札幌ビジネス地区では、総ストックを表す「賃貸可能面積」（2022年末）は、建替えに伴う大型ビル（「北海道ビルヂング」）の閉鎖等を受けて、51.1万坪（前年比▲0.5万坪）に減少した。一方、テナントによる「賃貸面積」は49.9万坪（同▲0.3万坪）となり、結果として、「空室面積」は1.1万坪（同▲0.2万坪）に減少した（図表－６）。

2-3. 空室率と募集賃料のエリア別動向
三鬼商事によれば、2022年末時点で最も賃貸可能面積の大きいエリアは「駅前東西地区（29.8％）」であり、次いで「駅前通・大通公園地区（25.7％）」、「創成川東・西11丁目近辺地区（15.6％）」、「南1条以南地区（15.0％）」、「北口地区（14.0％）」の順となっている（図表－８）。

賃貸可能面積は、「北口地区」（同＋0.6万坪）や「南1条以南地区」（同＋0.1万坪）等で増加したが、建替えに伴う閉鎖等により「駅前通・大通公園地区」（前年比▲1.4万坪）で減少し、札幌ビジネス地区全体で▲0.5万坪の減少となった（図表－９）。

これに対して、テナントによる賃貸面積は、「北口地区」（前年比＋0.5万坪）や「南1条以南地区」（同＋0.2万坪）、「創成川東・西11丁目近辺地区」（同＋0.2万坪）等で増加した一方、「駅前通・大通公園地区」（前年比▲1.2万坪）で減少し、全体で▲0.3万坪の減少となった。この結果、空室面積は全体で▲0.2万坪の減少となった。

図表－８　札幌ビジネス地区の地区別オフィス面積構成比（2022年）/図表－９　札幌ビジネス地区の地区別オフィス需給面積増分（2022年）

エリア別の空室率（2023年6月時点）を確認すると、「駅前通・大通公園地区2.7％（前年比＋1.3％）」と「北口地区2.4％（同＋0.4％）」で上昇した一方、「創成川東・西11丁目近辺地区2.9％（前年比▲0.1％）」、「南1条以南地区2.0％（前年比▲1.6％）」、「駅前東西地区1.4％（同▲1.0％）」で低下した（図表－10左図）。

エリア別の募集賃料（2023年6月時点）は、「北口地区：前年比7.0％」、「駅前通・大通公園地区：同＋4.3％」、「創成川東・西11丁目近辺地区：同＋3.9％」、「駅前東西地区：同＋1.6％」、「南1条以南地区：同+0.9％」となり、いずれのエリアも上昇基調で推移している。（図表－10右図）。