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- 物流市場は空室率が大きく上昇。J-REIT市場は調整が続く-不動産クォータリー・レビュー2023年第1四半期
2023年05月12日
1. 経済動向と住宅市場
日本経済は、約2年にわたってプラス成長とマイナス成長を繰り返す一進一退の状態から抜け出せずにいる。5/17に公表予定の2023年1-3月期の実質GDPは前期比+0.1%(前期比年率+0.3%)とかろうじてプラス成長を確保したと推計される1。海外経済の減速を背景に輸出が低迷し外需が成長率を押し下げる一方、外食や旅行などの対面型サービスを中心に民間消費がプラスに寄与する見込みである。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比▲1.8%と2四半期連続の減産となった。(図表-1)。業種別では、世界的な半導体関連需要の低迷を反映し、電子部品・デバイスが前期比▲3.7%と4四半期連続の減産となったほか、生産用機械(前期比▲9.9%)などが大幅減産となった。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2023年度+1.0%、2024年度+1.6%を予想する(図表-2)2。民間消費など国内需要を中心に景気回復の継続が見込まれるものの、その回復力は脆弱で、米国やユーロ圏が景気後退に陥った場合には日本経済への影響は避けられず、下振れリスクの高い状態が続く見通しである。
経済産業省によると、1-3月期の鉱工業生産指数は前期比▲1.8%と2四半期連続の減産となった。(図表-1)。業種別では、世界的な半導体関連需要の低迷を反映し、電子部品・デバイスが前期比▲3.7%と4四半期連続の減産となったほか、生産用機械(前期比▲9.9%)などが大幅減産となった。
ニッセイ基礎研究所は、3月に経済見通しの改定を行った。実質GDP成長率は2023年度+1.0%、2024年度+1.6%を予想する(図表-2)2。民間消費など国内需要を中心に景気回復の継続が見込まれるものの、その回復力は脆弱で、米国やユーロ圏が景気後退に陥った場合には日本経済への影響は避けられず、下振れリスクの高い状態が続く見通しである。
2. 地価動向
3. 不動産サブセクターの動向
三幸エステート公表の「オフィスレント・インデックス」によると、2023年第1四半期の東京都心部Aクラスビル賃料(月坪)は27,479円(前期比▲3.9%)に下落し、空室率は4.7%(前期比+1.1%)に上昇した(図表-10)。三幸エステートは、「オフィス需要はコロナ前の水準を回復しつつあるものの、建築中ビルは依然としてテナント誘致に時間を要している」としている。
また、日経不動産マーケット情報(2023年4月号)によると、「来年4月までに竣工するビル12棟4のテナント内定率は52%と進捗のペースは緩やかで、欧米本社のリストラの影響を受けて外資系企業のオフィス検討の動きが鈍っている」としている。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビル市場の見通しを2月に発表した5。「今後5年間の空室率は2023年と2025年の大量供給の影響を受けて2027年には5%後半に上昇し、成約賃料については▲7%程度下落する」見通しである。東京オフィス市場は、オフィス出社率が70%を超えてオフィス回帰の動きが緩やかに進んでいるものの、オフィスの大量供給局面を迎えるなか、アフターコロナを見据えた企業のオフィス戦略や外資系企業のオフィスニーズなど、需要サイドの動向を注視したい。
また、日経不動産マーケット情報(2023年4月号)によると、「来年4月までに竣工するビル12棟4のテナント内定率は52%と進捗のペースは緩やかで、欧米本社のリストラの影響を受けて外資系企業のオフィス検討の動きが鈍っている」としている。
ニッセイ基礎研究所は、東京都心Aクラスビル市場の見通しを2月に発表した5。「今後5年間の空室率は2023年と2025年の大量供給の影響を受けて2027年には5%後半に上昇し、成約賃料については▲7%程度下落する」見通しである。東京オフィス市場は、オフィス出社率が70%を超えてオフィス回帰の動きが緩やかに進んでいるものの、オフィスの大量供給局面を迎えるなか、アフターコロナを見据えた企業のオフィス戦略や外資系企業のオフィスニーズなど、需要サイドの動向を注視したい。
3 2023年3月時点の平均募集賃料は、前年比で、札幌(+2.4%)・仙台(▲0.3%)・東京(▲1.8%)・横浜(+0.3%)・名古屋(+0.5%)・大阪・(▲0.3%)・福岡(+1.8%)となっている。
4 東京23区内にある延べ床面積1万m2以上の賃貸オフィスビルを対象(2023年3月~2024年4月に竣工予定)
5 吉田資『東京都心部Aクラスビル市場の現況と見通し(2023年2月時点)』(ニッセイ基礎研究所、不動産投資レポート、2023年2月21日)
(2023年05月12日「不動産投資レポート」)
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03-3512-1858
経歴
- 【職歴】
1993年 日本生命保険相互会社入社
2005年 ニッセイ基礎研究所
2019年4月より現職
【加入団体等】
・一般社団法人不動産証券化協会認定マスター
・日本証券アナリスト協会検定会員
岩佐 浩人のレポート
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